В связи с происходящими изменениями, связанными с регулированием налоговых отношений, большое внимание уделяется расчёту кадастровой стоимости участка, которая, в идеальном варианте, либо полностью совпадает, либо максимально приближается к рыночной цене на землю. На самом деле это положение не соответствует действительности, нередко возникают ситуации, когда цена значительно превышает рыночную. Для эффективного использования своей собственности и расходов, с ней связанных, необходимо знать, кто устанавливает кадастровую стоимость земельного участка.

До 2016 г. налог на недвижимость рассчитывался, исходя из её инвентаризационной оценки. Такая ситуация не давала возможности реально оценить ту или иную недвижимость. Так, квартира, находящаяся в старом центре города, в районе с развитой инфраструктурой, облагалась заведомо меньшим налогом, чем жилище в новостройке, но на окраине. Что касается земельных участков, то по положению бухучёта их инвентарная стоимость устанавливается исходя из расчёта понесённых расходов на приобретение и затрат на содержание. В обоих случаях цены не соответствуют рыночным.

Для создания единой базы налогообложения перед исполнительной властью РФ поставлена цель рассчитать кадастровую стоимость недвижимости по стране. В соответствии с этой задачей в 2015 г. в регионах стало массово проводиться оценивание земель, зданий, сооружений согласно закону «Об оценочной деятельности».

Перечень объектов, которые необходимо было оценить, определялся исполнительным органом госвласти либо муниципалитетом. При его создании мнение правообладателей не учитывалось. Орган, определивший перечень, выступал заказчиком работ.

На конкурсной основе он выбирал исполнителя, к которому предъявлялся ряд требований, обязательными из которых были:

• наличие членства в СРО;
• страхование ответственности по причинению ущерба имуществу третьих лиц при проведении работ.

Предполагалось, что независимые оценщики качественно окажут услугу. На практике же сложилась ситуация, что установленная исполнителем стоимость в разы превышала рыночную. Это происходило по причине недостаточности сведений об исследуемом предмете, отсутствия чёткой и полной методологии проведения оценки. Нередки были случаи, когда исполнитель проводил работу, не выезжая на объект, т. к. конкурс могли выиграть оценщики, находящиеся не в том регионе, где расположена недвижимость. Контроль над деятельностью исполнителя осуществляла только СРО. Подобная ситуация привела к напряжению социальной обстановки и массовому оспариванию принятых решений.

В июле 2016 г. вступил в действие ФЗ № 360, которым были внесены изменения в ряд нормативных актов. Данный закон, по сути, наложил запрет на привлечение независимых оценщиков на временном отрезке с 2017 по 2020 гг. В этот временной промежуток будет применяться цена, принятая на 01.01 в том году, когда она стала использоваться в качестве налогооблагаемой базы, но не раньше, чем 01.01.2014 г.

Кто устанавливает кадастровую стоимость

С 01.01.2017 г. нормативным актом (о государственной кадастровой оценке) обозначены изменённые правила госоценки. Субъектом РФ создаются бюджетные учреждения, которые уполномочены проводить комплекс мероприятий по оценке недвижимости.

В их обязанность входит расчёт того, сколько стоят объекты, которые:

• до этого не были определены;
• были учтены при внесении данных по ним в ЕГРН;
• были изменены характеристики по количеству и качеству.

В отличие от ранее существующего порядка в отношении бюджетного учреждения установлено следующее: обязанность давать разъяснения по вопросам его оценочной деятельности

Очень важным новшеством является тот факт, что учреждение обязано в полном объёме возместить убытки, которые понёс правообладатель в связи с неправильным определением цены его собственности. В случае если у учреждения не хватает собственных средств, недостающая сумма будет выплачена субъектом Федерации. Если в порядке надзора органом регистрации прав выявляются недочёты в деятельности учреждения, то выдается предписание об их устранении.

Закон устанавливает обязанность проводить кадастровую оценку минимум раз в 5 лет, максимум – в 3. Решение принимает уполномоченный орган субъекта РФ. Составляется перечень объектов для её осуществления.

Туда не входит недвижимость, не обладающая на момент формирования списка хотя бы одной из характеристик:

• кадастровый номер;
• определённая категория для земли;
• разрешённый вид использования.

Также в нём должны быть указаны границы кадастровых кварталов, населённых пунктов, муниципалитетов, земельных участков и т.д. Данный список представляется исполнительному органу региональной власти субъекта РФ органом регистрации после получения запроса от него. Местом для размещения информации будут официальный сайт, печатные СМИ и т.д.

Новый закон даёт владельцам недвижимости возможность для подачи декларации, содержащей характеристику принадлежащей им собственности.

Это позволит уменьшить количество споров по оцениванию земельных участков, поскольку неполнота сведений об объекте влияет на достоверность результата. Так, отсутствие поблизости инженерных сетей и автодорог значительно понизит ценник на земельный участок, предназначенный для ИЖС.

Форма и порядок рассмотрения декларации

В декларацию включаются следующие сведения: данные собственника, категория земель, вид разрешённого использования, информация о пограничных участках, если для них предусмотрен особый режим эксплуатации (например, заповедник), площадь, наличие/отсутствие подъездных путей и т.д.

Документ рассматривается в течение 20 дней с момента поступления. Получив его, бюджетное учреждение в пятидневный срок информирует отправителя о принятии декларации. Предусмотрено увеличение сроков рассмотрения до 20 дней, если требуются дополнительные сведения, которые у учреждения отсутствуют. Заявитель об этом также информируется. При изучении устанавливается соответствие материалов, имеющихся в распоряжении, с предоставленными в декларации сведениями. В случае подтверждения достоверности данных, содержащихся в документе, они будут учитываться при оценочных мероприятиях. Отказ в принятии предоставленных собственником сведений должен быть мотивирован.

Основная задача преследует цель максимального приближения цены земельного надела к сложившейся на рынке. Для более точного проведения расчётов в условиях дефицита данных делаются запросы в организации, осуществляющие ценообразовательную деятельность и работающие со сметами в градостроительстве. В том числе истребуются материалы, связанные с мониторингом земель и землеустроительных отношений и т. д. Должностные лица предоставляют информацию не позднее 20 дней с того момента, как запрос получен.

Оценщик в своей работе должен исходить из достаточной и достоверной рыночной информации об объекте, используя следующие подходы при расчётах:

1. Сравнительный. В этом случае для получения оценки используется метод сопоставления аналогичных объектов. Сравниваться будут их характеристики с учётом предлагаемой цены при следках, таких как купля-продажа, аренда и пр.
2. Доходный. В данном варианте используется прогноз по прибыли, которую земля может приносить.
3. Затратный. При нём учитываются возможные расходы на приобретение объекта либо его воспроизводство.

Также для правильного расчёта следует провести глубокий анализ рынка и выявить факты, влияющие на ценообразование в сфере недвижимости:

1. Общеполитическая и социальная обстановка и её воздействие на тенденции экономической ситуации изучаемого региона.
2. Анализ цен в сегменте рынка, где производится исследование (в рассматриваемом варианте – земельные участки).
3. Проработка фактов, влияющих на формирование спроса и предложения (например, низкая банковская ставка по кредитам).
4. Рынок объёма продаж.

После получения необходимых сведений будет рассчитываться стоимость недвижимого имущества.

Во время проведения работ действует запрет на привлечение рабочей силы со стороны.

По окончанию исследований составляется предварительный отчёт, в нём заключены следующие данные:

• земельные наделы, обозначенные списком (кадастровый №, местоположение);
• способы и средства, использованные для оценивания объектов;
• определённые значения кадастровой стоимости и процессы её расчёта.

В фонд данных кадастровой госоценки входят все эти материалы.

Лица, чьи интересы затронуты, в 50-тидневный срок представляют свои замечания посредством портала госуслуг, МФЦ, через почту России либо непосредственной передачей в приёмную организации, проводящей оценочные работы. В заявлении кроме описания ситуации необходимо указать ФИО или правовую форму юридического образования, номер телефона и Е-мэйл (если имеется), местонахождение земельного надела и т.д. Для облегчения обработки претензии следует указать конкретную страницу в отчётном документе. Если имеются подтверждающие материалы, их также необходимо приложить.

Без представления необходимых данных в рассмотрении будет отказано.

Каждые 5 дней происходит обновление сведений, которые содержатся в промежуточном отчёте, согласно замечаниям.

Окончательный вариант оформляется Актом, в котором утверждается результат расчёта стоимости, он также размещается на сайте и в СМИ.

Оценка объектов, которые не были учтёнными, либо внесение информации об объектах, характеристики которых претерпели изменения по качеству/количеству, произошедшие в период между предыдущей и очередной госоценкой, осуществляются ФГБУ «ФКП Росреестра».

При подобном варианте оценивание недвижимости производится:

• при образовании нового участка;
• уменьшение или увеличение площади имеющегося надела;
• смена вида разрешённого использования;
• перевод категории надела в иную.

Результат оценки фиксируется в Акте. Расчёт её в этом документе происходит в определённом кадастровом квартале. При условии, что во время работ будет выявлено несколько землепользований в пределах одного квартала или обнаружится, что в категориях и видах разрешённой эксплуатации имеются изменения, все вышеперечисленные моменты будут закреплены в одном документе.

Например, установление цены для земельных участков в границах объединения дач/садов/огородов будет рассчитана, если удельный показатель для конкретного объединения умножить на площадь соответствующего участка земли. Та же формула употребляется при оценивании земель населённых пунктов.

Сведения, полученные при расчёте, будут применяться со дня их внесения в ЕГРН.

Рассмотрение обращений об исправлении ошибок и предоставление разъяснений

Еще одним нововведением является обязанность учреждения предоставить разъяснения о том, как производился расчёт, в случае обращения юр.лиц, физ.лиц, а также органов госвласти и муниципалитетов, если установленная цена затрагивает их интересы. В обращении должны содержаться ФИО, адрес физ.лица, юр.адрес, контактный телефон, Е-мэйл и правовая форма юр.лица, номер участка или местонахождение недвижимости. Разъяснения предоставляются в тридцатидневный срок. Если в ходе рассмотрения заявления будут выявлены ошибки, то они подлежат исправлению. При несоблюдении данных требований обращения рассматриваться не будут.

Допущенные ошибки делятся на единичные и системные. В первом случае они относятся к цене одного объекта, во втором – к нескольким. Существуют ещё два их вида: технические (к ним относятся опечатки и ошибки в арифметических расчётах) и методологические (не соблюдены рекомендованные методы проведения оценивания). С заявлением по устранению допущенных ошибок могут обратиться субъекты данных правоотношений, чьи интересы были нарушены. Сделать они это могут после того, как Акт, утвердивший результаты, был принят, но до того момента, как будет принят Акт очередной госоценки, в том числе будет внесена в ЕГРН цена, определённая по итогам спора.

При условии, что допущенная ошибка была системной, то вне зависимости от того, что обращение единичное, она будет устранена в отношении всех объектов.

В документах БТИ балконы МКД по адресу ул. Абрикосовая д.1 были учтены в общей жилой площади. Соответственно, на них управляющей компанией производились начисления коммунальной и жилищной услуг. Гражданин Е.П. обратился в Росреестр с просьбой решить эту проблему. До 1 января 2017 г. ошибка была бы устранена только по отношению к квартире Е.П., после указанной даты – данные изменятся по всему многоквартирному дому.

Если ошибка была исправлена, то сведения станут применяться со дня вступления в силу Акта, который утвердил ошибочно установленную оценку объекта. При этом изменение цены допускается только в сторону понижения.

Установленная кадастровая стоимость имеет большое значение для любого владельца земли.

Это обусловлено следующими причинами:

1. От неё будет зависеть начисляемый налог. Чем выше налогооблагаемая база, тем больше цена, которую придётся заплатить государству.
2. Она будет учитываться при заключении договоров, например, невысокая стоимость позволит выкупить участок недорого или значительно уменьшить стоимость аренды.
3. От неё в прямо зависимости находится имущественный налог на предприятие. В спорах с недвижимостью характерна обратная ситуация, для собственника будет более выгодной высокая цена.

В такой ситуации закон определяет два способа оспаривания кадастровой стоимости: в комиссии и суде. Правом оспаривания обладают юридические лица, органы госвласти и муниципалитеты при наличии у них земельных участков в собственности. По ранее действующему законодательству в суд, минуя комиссию, могли обратиться только физ.лица, теперь же такой порядок не исключён и для остальных участников спора.

Комиссия представлена по одному из членов:

• уполномоченного органа субъекта РФ;
• органа регистрации прав.

Перечисленные выше лица от общего состава комиссии занимают не более 50 %. Также в неё входит представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей. Иные граждане могут участвовать, но обязательно количество участников не должно быть менее 5 человек.

Интересантом подаётся обращение и к нему прикладываются:

• информация из ЕГРН касательно результата, который оспаривается;
• дубликат документа, подтверждающий право собственности на надел;
• отчёт оценщика, когда основанием для обращения является цена, сложившаяся на рынке.

Заявление подаётся в сроки, ограниченные временным рамками между днём внесения полученного расчёта и временем подачи определённой кадастровой стоимости в ЕГРН в период, когда проводилась очередная оценка.

Выделяется два повода для того, чтобы результаты были пересмотрены:

• использование недостоверных данных о наделе;
• наличие отчёта с установленной рыночной ценой на тот же момент, когда была принята кадастровая.

В момент заседания комиссии приглашённые лица, осуществлявшие оценочную деятельность, дают свои пояснения. Срок рассмотрения не должен превышать 30 дней. Если члены комиссии считают, что оценка была проведена правильно, то обращение отклоняется. Отказ должен быть мотивирован.

Когда кадастровая стоимость изменилась на основании решения, принятого комиссией либо судом, эта информация станет использоваться с первого дня того года, когда подавалось заявление, однако не раньше дня передачи оспариваемых сведений в ЕГРН.

Если дело рассматривает суд, то решение комиссии во внимание не принимается.

Ещё одной новеллой является норма, которая допускает проведение кадастровой оценки в иное время, чем запланировано. Она предусматривает ежеквартальный расчёт индекса рыночной стоимости недвижимости и его отражение в фонде данных. При снижении этого показателя в регионе не меньше чем на 30% появится основание для её проведения внепланово. Расчёт, который получился при таком условии, не может быть выше содержащейся в ЕГРН цены на имущество. Эта норма начнёт действовать в 2020 г.

Период с 2017 по 2020 гг. считается переходным и распространяется на все отношения, связанные с деятельностью по оценке имущества, с вопросами неправильного установления цены недвижимости и её оспаривания. В этом временном промежутке могут использоваться оба нормативных акта. Из сказанного выше следует, что при появлении сложностей в данной области следует обращаться к квалифицированному юристу, который поможет разрешить возникшую проблему.

Уже частым событием в жизни собственников и арендаторов земельных участков становится получение налоговых уведомлений с цифрами, поражающими воображение.

Обнаруживается, что налоги за земельные владения возросли в несколько раз, в сравнении с теми, что соответствуют данным, указанным в кадастровых паспортах, выясняется, что кадастровая стоимость земельного участка в несколько раз превышает реальную рыночную стоимость.

Что произошло? На каком основании? Над такими вопросами ломать голову сегодня приходится многим.

А событие это - ни что иное, как изменение цены земли, установленной государством. Произошло увеличение государственной кадастровой стоимости земельных участков, повлекшее за собой рост ставок земельного налога при сокращении времени его уплаты. Установлен приоритет рыночной стоимости земельного участка над его кадастровой.

Можно ли повлиять на происходящее и, главное, как?

Попробуем разобраться и, по-возможности, обнадёжим тех, кто ещё в поиске ответов, что ситуация в общем-то поправима, хотя и не представляется простой и дешёвой.

Законы, повлиявшие на увеличение кадастровой стоимости

1 января 2015 года Налоговый кодекс РФ пополнился новой главой 32 под названием «Налог на имущество физических лиц», а закон РФ «О налогах на имущество физических лиц» утратил силу.

Эти поправки внесены Федеральным законом № 284-ФЗ. Изменения коснутся любого собственника земельного участка, квартиры или гаража.

Главное изменение заключается в переходе к исчислению налога на имущество не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости недвижимости.

В Санкт-Петербурге вступили в силу:

• Закон Санкт-Петербурга «О налоге на имущество организаций» (с изм. на 26.11.2014);
• Закон Санкт-Петербурга «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге».

Очень важно отслеживать изменение кадастровой стоимости недвижимости, и в случае необоснованного увеличения - оспаривать её вместе с компетентными специалистами.

Да-да, именно так: оспорить государственную кадастровую стоимость земельных участков и не просто оспорить, но и уменьшить тоже в разы.

Почему? Потому, что при определении этой стоимости в немалом числе случаев допущены серьёзные ошибки, вызванные отсутствием детального подхода к определению стоимости каждого конкретного участка при проведённой государством тотальной кадастровой оценке.

Собственно, это и есть тема данной статьи.

И чтобы понимание вопроса не было урывочным, тема будет раскрываться последовательно, «от печки».

Новый подход государства к использованию кадастровой стоимости для расчёта налогов

Вся недвижимость в стране, будь то земельный участок или любое построенное на нём здание, облагается налогом, зависящим от стоимости самого объекта.

Налог начисляется на стоимость объекта, которую определяет государство, то есть на его кадастровую стоимость. Но существует и рыночная стоимость объекта, то есть та, по которой собственник хотел бы его продать, ориентируясь на сложившейся на рынке уровень цен. Она всегда была выше кадастровой, но...

Государство, стремясь получить как можно больше доходов от поступления налогов, предприняло решение о завышении кадастровой стоимости, действуя по принципу: чем больше сделать стоимость земли или здания, тем выше будет и налог. Результат превзошёл ожидания - кадастровая стоимость оказалась во многих случаях даже выше рыночной, а налоги увеличились в 3-4 раза.

• Проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли и её кадастровую стоимость можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации - кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные .
• С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться .

Выбранный путь, естественно, сформировал коллизию интересов государства и собственников недвижимости, которые предприняли активные действия по защите своих прав и и обязанностей.

Была отработана специальная процедура - оспаривание кадастровой стоимости, позволившая собственникам вполне успешно решать проблемы уменьшения как кадастровой стоимости, так и налога на недвижимость, но требующая веской аргументации.

Как и прежде, плата за пользование землёй производится в 2-х основных формах:

1. земельный налог, если земельный участок находится в частной собственности;
2. арендная плата, если земельный участок является государственной или муниципальной собственностью и предоставлен в пользование на основании договора аренды.

По Налоговому кодексу РФ, кадастровая стоимость является налоговой базой для расчёта земельного налога на каждое 1 января календарного года (это налоговый период).

Сумма налога рассчитывается как произведение кадастровой стоимости на налоговую ставку.

Кадастровая стоимость применяется и для определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Она определяется оценщиком по результатам исполнения государственного заказа. Заказчиком выступает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления.

С 2016 года налог на имущество физических лиц будет уплачиваться по новым правилам. В 2018 году будет введён единый налог на недвижимость.

Грядущие изменения размера налога на имущество - самая серьёзная причина рекомендуемой проверки ситуации с кадастровыми стоимостями объектов недвижимости, к которым, кроме земельных участков, относятся все объекты недвижимого имущества.

Решение задачи уменьшения кадастровой стоимости земельного участка обеспечит собственникам или арендаторам земли достижение существенной экономии на налоговых платежах - от десятков тысяч до миллионов рублей.

Частые случаи оспаривания кадастровой стоимости недвижимости касаются земельных участков, но заняться этой процедурой могут и арендаторы земли, собственники нежилых зданий, строений, сооружений, а также собственники квартир и арендаторы нежилых помещений.

Изменение кадастровой стоимости земельных участков, происходящее в течение налогового периода в результате перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешённого использования земельного участка, изменение его площади, - тоже причина пристального внимания к устанавливаемой величине.

Сложность и затратность процедуры оспаривания кадастровой стоимости - ещё не основная проблема. Главная заключается в анализе положительного исхода. И если не будет уверенности в этом, затевать процедуру не стоит.

На что влияет кадастровая стоимость?

В реальной кадастровой стоимости заинтересованы все собственники, арендаторы и пользователи недвижимости, в том числе и земельных участков. От неё, как уже отмечено, зависит размер налога.

Кадастровая стоимость используется для целого ряда задач, когда требуется:

• установить меньший размер земельного налога;
• определить меньшую выкупную цену за земельный участок при приобретении в собственность;
• рассчитать меньшую арендную плату;
• сформировать меньший размер налога на имущество организаций;
• иные ситуации, например, когда собственник заинтересован в увеличении кадастровой стоимости объекта недвижимости (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость).

И всё же, что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость - это установленная государством стоимость, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Это публичный эквивалент его рыночной цены, на основании которой исчисляется земельный налог, арендная плата за пользование землей, выкупная стоимость участка и иные платежи, предусмотренные законодательством.

Всем земельным участкам при внесении данных о них в единый государственный кадастр недвижимости (ГКН) присваивается учётный номер и проводится кадастровая оценка.

Кадастровая стоимость земель является главным критерием, определяющим экономическую эффективность их использования, а также затраты на содержание и покупку участков.

Юридическая справка

Кадастровая стоимость земельного участка - это расчётная величина, устанавливаемая по результатам государственной оценки земли с учётом её местонахождения и классификации по целевому назначению.

В настоящее время кадастровая стоимость рассчитывается в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (ч. 1 статьи 24.15 Закона №135-ФЗ от 29.07.1998). При этом органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Размер кадастровой стоимости земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость может быть оспорена в случае, если результаты её определения затрагивают права и обязанности владельцев земельных участков.

Кто устанавливает кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость земельного участка устанавливает орган кадастрового учёта -Федеральная кадастровая палата, подразделения который действуют в каждом муниципалитете.

Кадастровая палата выполняет эту работу самостоятельно, без уведомления правообладателей земельных участков, используя камеральный «метод массовой оценки».

Кадастровая стоимость определяется и периодически изменяется в каждом субъекте РФ 1 раз в 5 лет. Эта процедура называется кадастровой оценкой.

Выполнение работ финансируется из региональных бюджетов.

Кадастровой оценке подлежит каждый объект недвижимости - земельный участок, здание, квартира, частный дом и т.д.

Результаты кадастрой оценки утверждаются постановлением главы субъекта РФ.

В таком постановлении указываются:

• категории земель;
• удельная единица кадастровой стоимости на 1 м 2 земли, установленная по географическому принципу,
• средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов по категориям земель в муниципальных образованиях (поселениям в муниципалитетах);
• средний уровень кадастровой стоимости земельных участков в составе категорий в разрезе видов разрешённого использования по муниципальным образованиям;
• дата, с которой применяется новая кадастровая оценка.

До следующего официального изменения кадастровой стоимости её значение является действующим и используются для различных расчётов.

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости

Сведения о кадастровой стоимости объекта содержатся в кадастровой справке.

Для её получения можно воспользоваться несколькими способами:

1. получить в Кадастровой палате, работающей в каждом муниципалитете;

заказать Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно заказать отдельно. Сделать это можно на официальном сайте Росреестра . Предоставляется она бесплатно по запросам любых лиц.

2. рассчитать самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов кадастровой оценки.

Какими силами выполняется оценка кадастровой стоимости?

Для проведения кадастровой оценки властями региона на конкурсной основе выбирается специализированная оценочная компания.

Нередко победителями таких конкурсов становятся те, что предлагают самую низкую стоимость своих услуг, что, по всей видимости, и сказалось на качестве выполненных ими работ и появлении множества ошибок.

О причинах ошибок в установлении государственной кадастровой стоимости

Одна из главных причин появления ошибок в работе оценщиков - несовершенство используемого механизма оценки.

Массовая оценка объектов лишена детализации критериев, в том числе специфичных для конкретного региона и объекта недвижимости. Так, для объекта капстроительства не учитываются материал стен, этажность, год постройки и степень износа. Эти важные факторы, объективно влияющие на рыночную стоимость, не учитываются при расчёте стоимости кадастровой.

Привлечённые компании используют массовый метод оценки, страдающий и “массовыми недостатками”:

• Оценочная компания может находиться в любой точке страны

Ситуация, когда оценщики пользуются лишь документами Росреестра. Они не видят воочию сам объект оценки, поскольку даже не выезжают на земельные участки, а значит, не способны объективно оценить природные и гидрологические особенности, наличие коммуникаций, транспортную доступность и другие факторы, что, безусловно, резко снижает точность оценки, а результатом становится возрастание кадастровой стоимости в несколько раз.

Эта проблема оказалась весьма болезненной для юридических лиц - организаций и предприятий, имеющих в собственности крупные земельные участки.

Не обошла она стороной и частников. Земельный налог для них превратился в неподъёмное бремя. И это при всём том, что кадастровая стоимость оказалась в 3-4 раза выше рыночной стоимости, сформировавшейся в том или ином регионе.

• Неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования

Разница между стоимостью различных видов разрешённого использования может отличаться в десятки раз. Вытекающие последствия налогообложения соответствующие.

• Нечёткие и неконкретные характеристики объектов, прописанные в документах Росреестра, используемых для проведения оценки

Ситуация, встречающася очень часто. К примеру, в документах прописан вид разрешённого использования земельного участка “ под строительство”, но не конкретизируется, под какое именно - многоквартирное, жилое, дачное или под прозводственный цех.

При такой записи в документах массовый способ определения кадастровой стоимости вряд ли может дать объективный результат. Получится «средняя температура по больнице».

Как изменить государственную кадастровую стоимость?

Процедура изменения (уменьшения) кадастровой стоимости длительна и достаточно трудоёмка. Состоит из нескольких этапов.

До её начала лучше выяснить, есть ли вообще вероятность положительного исхода, - сделать анализ возможности понижения. Для этого потребуется обратиться в оценочную компанию или сертифицированному оценщику, предоставив ей необходимые документы.

Полученный результат позволит или принять решение о согласии с установленной государством кадастровой стоимости, или определить, каким способом задача будет решена и установить реальный размер этой стоимости.

Законодательством разрешено оспаривание кадастровой стоимости на основе альтернативного отчёта независимого оценщика по определению рыночной стоимости земельного участка.

Результаты определения государственной кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и в комиссии по рассмот-рению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Обращение в суд или комиссию по своему усмотрению позволительно только физическим лицам. Для юридических лиц порядок оспаривания иной. Они должны сначала обратиться в комиссию, а только потом имеют право идти в суд.

Инициировать оспаривание во всех случаях могут собственники и арендаторы земельных участков:

• юридические и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности;
• органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В перечень «спорщиков» включены и правообладатели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, а также лица, не имеющие оформленных прав на земельный участок, но владеющие на праве собственности объектами недвижимости, расположенными на участках.

Уменьшение кадастровой стоимости происходит способом её оспаривания через признание равенства размеру рыночной стоимости путём исправления неточностей и ошибок, допущенных в площадях участков, категориях земель, видах разрешённого использования и т.д.

Для установления рыночной стоимости объекта потребуется помощь независимых оценщиков, которые должны состоять в СРО.

Они готовят отчёт об оценке для установления рыночной стоимости объекта недвижимости (здания, земли, земельного участка), на основании которого можно оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость недвижимости, а значит, уменьшить налоговые платежи и величину арендной платы.

Отчёт об оценке земли - документ доказательственного характера, который подготовлен в соответствии с действующим законодательством. От его качества во многом зависит успех решения вопроса, поэтому и выбор оценочной компании должен быть соответствующим.

Эксперты вначале изучают документацию по объекту. По результатам анализа они делают вывод об успешности или неэффективности проведения оспаривания. Одновременно ведётся оценка целесообразности планируемых мер, с точки зрения затрат времени и денег, которые необходимы для разрешения проблемы.

Независимая оценка действительной (справедливой) стоимости определяется на основе анализа полученных данных. С расчётными цифрами уже можно обращаться в суд или в комиссию для коррекции кадастровой стоимости. Но перед этим обращением отчёт передают для проверки в СРО, где готовится заключение о соответствии отчётных документов требованиям законодательства.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчёте об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчёта об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256).

Это наиболее вероятная цена, по которой земля может быть продана на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны возможной сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Полный комплект документов для оспаривания кадастровой стоимости направляются в специальную территориальную комиссию по рассмот-рению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд.

Основания для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

Как сказано чуть выше, кадастровая стоимость земли может оспариваться по 2-м основаниям:

1. недостоверные сведения, учтённые при кадастровой оценке;
2. уравнивание кадастровой стоимости с рыночной стоимостью земли.

Правовая возможность изменения кадастровой стоимости

Способы изменения кадастровой стоимости закреплены законодательно. С одной стороны, «приравниванием» кадастровой стоимости земельного участка к его рыночной стоимости, а с другой, ставшей следствием такого «равенства», - созданием возможности снижения размера платы за пользование земельным участком.

Данная ситуация выявилась после вступления в силу п. 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в новой редакции, введённой Федеральным законом от 22.07.2010 №167-ФЗ, когда налог стал определяться в соответствии с главой 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ.

Выдержки из законов

• Деятельность комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентируется приказом Минэкономразвития России № 263 от 04.05.2012 г.
• В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости , но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (статья 24.20 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ»).Этот факт позволяет пересчитать земельный налог, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определённой на дату подачи заявления об оспаривании.
• Новый подход нашёл отражение и в Налоговом кодексе РФ, в редакции от 29 декабря 2014 года, действующей с 01 января 2015 года, за исключением отдельных положений: в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости , но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

Приведённые положения стали применяться после 01.01.2015 г. Стал возможным пересчёт земельного налога, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определённой на дату подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости.

О сроке подачи заявления

Срок, в течение которого можно обратиться в комиссию или в суд с заявлениями по оспариванию кадастровой стоимости, - 5 лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Чтобы быть уверенными в целесообразности оспаривания и понимая силы оппонента, нужно получить хотя бы ориентировочно сведения о том, соответствует ли кадастровая стоимость земли рыночной или нет, и лишь после этого принимать окончательное решение. Для этого потребуется получить помощь компетентной оценочной компании.

Цена вопроса

Оспаривание кадастровой стоимости для обоих способов решения задачи сопряжено с подготовкой за счёт собственника земельного участка весьма дорогостоящего комплекта документов, включающего, в частности, такие материалы, как:

1. положительное экспертное заключение;
2. сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке.

Оценку рыночной стоимости земельного участка невозможно выполнить самостоятельно, если только собственник участка сам не является профессионалом в этой сфере деятельности.

Она готовится оценочной компанией, а заключение экспертизы - вышестоящей организацией оценщиков (СРО), подтверждающей, что отчёт оценщиков соответствует правовым нормам (абз. 16 статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ”).

Общая стоимость заказываемых в компаниях работ по проведению оценки зависит, в основном, от площади участка.

Для физических лиц она может варироваться в таком диапазоне (без учёта госпошлин и подготовки неболльших по стоимости документов).

• анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости - от 10 тыс.руб.;
• стоимость отчёта - от 20-100 тыс.руб.;
• стоимость экспертизы отчёта оценки СРО - от 10-15 тыс.руб.;
• стоимость о недостоверных сведениях - от 10-25 тыс.руб.

В какой-то мере снизить расходы на подготовку оценки рыночной стоимости и заключение экспертизы можно, если собственники участков смогут объединить усилия и проведут коллективное оспаривание.

Такой механизм выгоднее всего для членов садовых и дачных некоммерческих товариществ, так как позволяет снизить стоимость подготовки документов для каждого из них.

Зачем уменьшают кадастровую стоимость?

Уточнённая (оспоренная) кадастровая стоимость является основанием для уменьшения земельного налога и арендных платежей.

Если, к примеру, площадь земли или недвижимости неверно указана в ГКН, значит, и кадастровая будет определена неверно, а налог - завышен или занижен.

Заподозрив несоответствие в платежках, чтобы избежать лишних налоговых выплат, собственник вправе внести уточнения в информацию о своих объектах в кадастр.

Это лучше сделать сейчас, чем в 2018 году, когда введут единый налог на недвижимость.

Порядок действий

1. Пересмотр кадастровой стоимости в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

В комиссию могут обратиться как юридические, так и физические лица - собственники или правообладатели недвижимости.

Заявление подаётся в письменной форме.

К заявлению должны быть приложены:

1. кадастровый паспорт объекта недвижимости;
2. нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок (договор аренды, если участок не в собственности);
3. отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка;
4. положительное экспертное заключение
5. сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке;
6. кадастровая справка об объекте недвижимости.

Заявление рассматривается в течение 1 месяца.

По результатам работы комиссия принимает одно из 2-х альтернативных решений:

1. отклонить заявление;
2. изменить кадастровую стоимость.

О принятом решении комиссии заявителю направляется уведомление.

Если в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии был получен отказ, то будут указаны конкретные причины, например, будут сделаны замечания к предоставленным документам. Все ошибки можно исправить, доработать документы и обратиться в комиссию повторно.

• При несогласии с решением комиссии заявитель имеет право:
  1. обжаловать решение комиссии в суде, приложив копию решения и обосновав своё обращение;
  2. независимо от решения комиссии подать требование об изменении кадастровой стоимости, не ссылаясь на это решение.

2. Оспаривание в суде

Обращение в суд может происходить как в случае отрицательного решения Комиссии, так и без предварительного обращения в комиссию по этой оценке.

Оспаривание кадастровой стоимости ведётся по её состоянию на дату результатов последней кадастровой оценки, утверждённой постановлением главы субъекта РФ, но все последствия изменения кадастровой стоимости начнутся только с даты принятия решения судом.

Обращению, естественно, предшествует подготовка иска с приложением необходимых документов.

Цель искового заявления - оспаривание установленной кадастровой стоимости, но не недостоверных сведений, использованных при оценке, поэтому в просительной части иска необходимо указать на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой.

Не лишним, но не обязательным, будет включение в иск требования об обязании Росреестра внести в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости.

Исковое заявление адресуется и направляется в в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ - областной, краевой, республиканский суд.

В исковом заявлении указываются:

• сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
• данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
• результаты рыночной стоимости объекта недвижимости, причём рыночная стоимость должна резко отличаться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать (к примеру, если рыночная стоимость отличается на 1-10%, то на выигрыш в суде рассчитывать вряд ли придётся);
• конкретика по нарушению прав собственника или пользователя - высокий налог, арендная плата и др.

Документы, прилагаемые к исковому заявлению

1. квитанция об оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. (если она оплачивается от имени дольщиков, то её размер делится между ними в равных частях);
2. копии документов на недвижимость - свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды, если участок не в собственности;
3. копия отчёта независимого оценщика о рыночной стоимости участка;
4. справка о кадастровой стоимости земельного участка;
5. иные процессуальные документы, исходя из индивидуальности случая.

При подготовке документов для суда нужно учесть:

• В 2017 году Выписки из ЕГРП заменили на Выписки из ЕГРН, так как с 1 января 2017 года вступили в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учёт недвижимого имущества физических и юридических лиц. Произошла замена Выписок из ЕГРП на Выписки из ЕГРН. Ознакомиться с подробностями можно .
• Если заключение оценщика не будет представлено, то суд назначит судебную экспертизу, которая не только будет намного дороже отчёта оценщика, но и займёт очень много времени на подготовку, да и результат её может оказаться непредсказуемым для истца.
• С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться .
• Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать .
• С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года можно ознакомиться .
• С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться

Кто привлекается к участию в суде?

К участию в суде должны быть привлечены:

• в качестве ответчика:
  1. Кадастровая палата;
  2. если земельный участок находится в государственной (муниципальной) собственности, арендуется правообладателем, то желательно также указать и арендодателя;
• в качестве третьих лиц:
  1. Росреестр,
  2. местная администрация,
  3. земельный комитет,
  4. комитет госимущества;
  5. другие представители.

О судебных расходах

Как правило, судебные расходы, связанные с проведением оценки, экспертизы, услуг юристов, оплачивает истец, поскольку в бюджете отвечика не предусмотрены статьи расходов на возникающие возмещения.

Судебное решение вступило в силу - кто и что должен сделать?

Дело должно быть рассмотрено в течение 2-х месяцев (ст. 154 ГПК РФ).

После вступления в силу судебного постановления Кадастровая палата самостоятельно производит изменение кадастровой стоимости.

О нерадужных реалиях и ожиданиях

• В настоящее время оспаривание кадастровой стоимости земли приняло массовый характер и суды перегружены.
• Не исключено, что законодатель планирует разработку более сложного порядка оспаривания кадастровой стоимости в целях снижения потока заявителей.
• Несмотря на предъявление независимого экспертного заключения в случае судебного оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, арбитражные суды очень часто назначают судебную экспертизу по определению рыночной стоимости.

• Если у земельного участка завышена кадастровая стоимость более чем на 30%, то это повод подать её на пересмотр. Лучше это делать через комиссию, так как комиссия эта специализированная и с ней можно работать многократно, тогда как решение суда пересмотреть будет сложнее.
• Если в кадастровом паспорте обнаружены какие-либо недостоверные сведения, то это повод обратиться в комиссию по рассмотрению споров.
• Примите участие в судебном заседании. Следует учесть, что ответчик может не согласиться с предлагаемой оценкой земельного участка и попросить суд назначить дополнительную рыночную оценку.
• Проверьте в муниципалитете, не входите ли вы в льготную категорию граждан (ветераны, пенсионеры, инвалиды, чернобыльцы и другие), для которой введены налоговые вычеты по уплате земельного налога. При положительном результате написать в ИФНС заявление о предоставление льготы по земельному налогу. Вычеты могут быть предоставлены одному лицу и только в отношении одного дома, одной квартиры и одного гаража. Если таких объектов несколько, за остальные налог будет уплачиваться в полном объёме. Кроме того, муниципалитеты получили права на установление льгот и снижение налоговых ставок.
  
  

Естественно назначение стоимости производится не произвольно, а в соответствии с определённым алгоритмом, который позволяет опираться на достоверные условия, при произведении расчётов. Они определены соответствующими нормативами и дают возможность перепроверить и проконтролировать правильность установленной на ваш участок стоимости.

Основные положения, определяющие понятие кадастровой стоимости ЗУ

– это расчётная величина, которая обусловлена порядком совокупности качеств и свойств, определяющих степень её полезности, ценности и эффективности в применении. Она назначается в порядке Государственной кадастровой оценки (ГКО) земель, вычленяя из установленных унифицированных величин частную стоимость каждого ЗУ.

Её установление производится не реже раза в пятилетку , что говорит о том, насколько важен контроль хозяйствующего субъекта за этой сферой экономики. Это не удивительно, так как земельный ресурс самым непосредственным образом отражается на благополучии региона и федерации в целом.

На основании установленной кадастровой стоимости устанавливается сумма земельного налога, который поступает в региональный или федеральный бюджет. На этом же основании представляются суммы выплат, которые определяют для граждан возможность выкупа земельного участка с целью его оформления в собственность.

Необходимость переоценки кадастровой стоимости обусловлена и тем, что в течение 5 лет могут произойти изменения, повлиявшие на общий контекст массива земель. Например, он может подлежать в течение этого периода обработке, что приведёт его к качественному изменению, а соответственно – к изменению стоимости.

Возможно развитие инфраструктуры поблизости от земель, выделенных ранее по низкой цене, что также отразится на их стоимости в настоящем . Отдельные ЗУ могут подлежать изменению их целевого назначения или разрешённого использования, что также повлияет на кадастровую стоимость.

Если проведение оценки продиктовано необходимостью, связанной с развитием инфраструктуры или иными преимуществами земель, стоимость которых может быть пересмотрена в сторону её увеличения – ревизию можно провести через 3 года. Раньше чем через 3 года и позднее чем через 5 лет ревизию и переоценку земель проводить недопустимо.

Как видно, на установление кадастровой стоимости ЗУ влияют многочисленные факторы . Все они тщательно анализируются и учитываются при проведении оценки. Тем не менее, практически каждый собственник или землевладелец имеет возможность перепроверить или проконтролировать адекватность установленной стоимости.

Ниже вы можете увидеть государственное постановление о кадастровой стоимости земельного участка:

О ПОРЯДКЕ ДОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДО СВЕДЕНИЯ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОВ

В целях реализации положений «пункта 14 статьи 396» Налогового кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Установить, что территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со «статьей 388» Налогового кодекса Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения по письменному заявлению налогоплательщика в порядке, установленном «статьей 14» Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». При этом до 1 марта 2008 г. указанные сведения предоставляются в порядке, установленном «статьей 22» Федерального закона «О государственном земельном кадастре».
2. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.

Председатель Правительства Российской Федерации В.ЗУБКОВ.

Пошаговая инструкция

в регионе устанавливается в результате проведения кадастровых работ. Их проведение инициировано со стороны Федеральной или муниципальной власти. Кто определяет и устанавливает стоимость в регионе?

После осуществления ревизии земель, областной исполком в лице губернатора области изучает и анализирует ситуацию с земельным ресурсом, а затем устанавливает среднюю кадастровую стоимость в регионе.

На основании установленной базовой (средней) стоимости , производится дифференцированный подсчёт, который определяет остальные ценовые варианты в соответствии с зонированием. Каждая установленная зона имеет свои дефиниции, которые определены:

• целевым назначением ЗУ;
• разрешённым использованием;
• наличием обременений.

Кроме этого значимую роль играет близость (отдалённость) ЗУ:

• от инфраструктуры;
• от коммуникационных сетей;
• от транспортных сообщений.

Вышеприведённые показатели играют роль коэффициента, который определяет увеличение или уменьшение среднестатистической стоимости земель по региону и закрепляет сведения по оценке за кадастровыми кварталами.

В зависимости от целевого назначения земель , на определение стоимости окажут влияние различные показатели.

Например, для земель, предоставленных под ЛПХ, наиболее значимую роль будут играть показатели плодородия почв, а для ЗУ предоставленных под ИЖС влияние окажет развитие инфраструктуры, приближенность к центру и статус поселения. Больше о заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка читайте .

Необходимые документы

1. Технические документы ЗУ, в частности межевое дело, где указана общая площадь участка, целевое назначение земель.
2. Кадастровый паспорт, в котором указан удельный показатель кадастровой стоимости ЗУ.
3. Межевой проект с указанием зон застройки в указанном кадастровом квартале.
4. Градостроительный план, который указывает подробности инфраструктуры кадастрового квартала.
5. Технические документы на объект недвижимости, возведённый в зоне ЗУ.

На основании указанных документов можно произвести расчёты, которые дадут информацию о том, к какому типу разрешённого использования по строгой дефиниции относится вверенный вам участок. Здесь могут быть определены незначительные на первый взгляд отличия, которые по существу категорически изменяют кадастровую стоимость участка.

Естественно, что перечисленные документы являются дорогостоящими, долго подготавливаются , а для получения некоторых из них требуется специальное разрешение администрации. Поэтому вам будет достаточно получить выписки с указанием необходимых данных.

Для получения выписки потребуется гражданский паспорт и право удостоверяющий документ.

Универсальной является методика, которой пользуются профессиональные оценщики . Выявив удельный показатель кадастровой стоимости в кадастровом квартале, они определяют его в качестве базовой единицы. Далее они выявляют произведение базовой единицы на их количество, составляющее объём отдельного участка (площадь объекта недвижимости).

В кадастровых кварталах базовые величины совпадают по принципу подобия и определяются в соответствии с методиками, учитывающими все характеристики окрестных земель.

При этом для того, чтобы посчитать используют определённые формулы . Они достаточно сложны и профессиональное их использование доступно кадастровым инженерам. Вам пользоваться данными формулами можно, но позиционировать результаты расчётов в качестве альтернативы установленной в результате ГКО стоимости, нецелесообразно.

Величина кадастровой стоимости ЗУ рассчитывается из среднестатистической величины удельной стоимости по региону .

Для расчёта среднестатистической величины используется базовая формула, согласно которой её результат определяется как средняя величина (частное) общей стоимости земель в регионе и общей площади региональных массивов.

Таким образом, мы можем получить базовый (тестовый) удельный показатель для всего земельного массива региона. От этого показателя производится последующий расчёт по многочисленным формулам. Каждая формула прибавляет к базовому удельному показателю коэффициенты в зависимости от преимуществ, присутствующих в зоне массива или в кадастровом квартале.

В том случае если преимущества отсутствуют или территориальная зона относится к числу проблемных участков, коэффициенты вычитаются из базовой стоимости.

Основания для проведения ГКО ЗУ определяются потребностью в ревизии определённых участков земель или установленным планом. Проведение оценки осуществляется на основании специального Приказа, который имеет статус номенклатурного документа.

Он может быть составлен как Федеральным, так и муниципальным органом власти. В приказ входят данные из источников ГКН по землям, в отношении которых возникла необходимость проведения оценки.

Кроме этого, проведение оценки не допускает сторонних лиц к участию в процессе . Приказ о назначении ревизии земель определяет также лиц – членов ревизионной комиссии, которые будут проводить соответствующую процедуру.

К их числу относятся компетентные и опытные специалисты, которые выверяют и анализируют условия содержания и развития земельного ресурса в регионах, а так же рассматривают возможность повышения кадастровой стоимости земель в тех или иных зонах развития региона.

Он заключается в нижеследующем:

1. На основании Приказа, изданного органом власти РФ или муниципалитетом, составляется список исполнителей работ по ГКО, а также список земельных массивов, подлежащих оценке.
2. Специалисты ГКН подготавливают сведения об избранных для ревизии массивах и классифицируют сведения о них по кадастровым кварталам.
3. Отдельным приказом привлекается оценочная организация, которая участвует в конкурсе, объявленном на получение заказа ГКО.
4. Она анализирует ситуацию в соответствии с представленными из ГКН сведениями и, пользуясь регламентированными методиками и нормативными формулами, производит расчёты и перерасчёты стоимости земель.
5. Полученные данные и результаты оценки оформляются соответствующим отчетом.

Результаты и отчёты

Утверждаются губернатором области. В течение 10 рабочих дней они должны быть переданы в ГКН, где на протяжении 6 месяцев после их утверждения областным исполкомом они вносятся в учётные записи кадастра региона.

Все полученные сведения должны быть опубликованы в местной прессе и представлены на официальном сайте Росреестра. Граждане должны быть информированы о полученных результатах надлежащим образом, так как они имеют право в течение полугода, пока записи полностью не урегулированы в новом ценовом контексте, вносить изменения и поправки.

Это – важная составляющая величин, входящих в понятие кадастровой оценки и переоценки. Она включена в данные кадастрового паспорта на ЗУ наряду с общей кадастровой стоимостью участка и определяется стоимостью 1 м 2 земли в вашем кадастровом квартале.

Для того чтобы её обнаружить в кадастровом паспорте, нужно раскрыть раздел В 1 и посмотреть сведения, указанные в пункте 13.

По правилам, именно из удельных показателей кадастровой стоимости исходит её общая стоимость при переоценке или перепроверке данных. Если вы обнаружили, что стоимость вашего земельного участка резко возросла – в первую очередь проверьте её удельный показатель.

Если именно он непомерно высок, значит – ошибка произошла в контексте разрешённого использования ЗУ . Если он не отличается от предыдущего показателя принципиально, но общая стоимость завышена, значит – ошибка кроется в определении общей площади участка.

В обоих случаях вам придётся обращаться в специализированную комиссию с заявлением об исправлении ошибки. Но определив её по удельному показателю, значительно проще будет разыскать нюансы, которые её спровоцировали.

В течение 6 месяцев со дня опубликования результатов ГКО принимает претензии землевладельцев. Обнаружив ошибку, вам надлежит обратиться в уполномоченную комиссию с запросом о рассмотрении неправомерно назначенной общей кадастровой стоимости или её удельного показателя.

Для того чтобы обратиться в комиссию, напишите заявление на имя председателя комиссии и представьте документы, которые подтверждают ваш статус правообладателя участка. Обращение в комиссию недопустимо со стороны третьих лиц , обращаться с запросом необходимо лично. В заявлении необходимо обосновать, на каком основании вы считаете, что выданные вам сведения являются ошибочными.

Если в решении вашего вопроса вам будет отказано, на основании отказа вы можете предъявить иск в суд. В таком случае председатель комиссии выступит в качестве ответчика в суде. При подаче иска в суд возьмите в Росреестре выписку об оценке вашего участка.

Как правило, при обнаружении ошибки, которая отличается от актуальной стоимости не более чем на 30%, комиссия принимает самостоятельное решение об изменении кадастровой стоимости.

В других случаях приходится прибегать к услугам профессиональных независимых экспертов и предоставлять выданное ими заключение.

В некоторых случаях, когда возникают обстоятельства, нанёсшие урон плодородию почв или аналогичные им, появляется необходимость изменения кадастровой стоимости в связи с произошедшими изменениями в структуре почвы, утратившей некоторые полезные свойства и позитивные характеристики.

Такие случаи допускают изменения кадастровой стоимости в течение 5 лет, но до начала назначения новой стоимости.

Оценка ЗУ для оспаривания

Проводится во всех случаях, которые требуют обращения в суд, а так же в некоторых случаях при обращении в комиссию ГКН.

Профессиональный оценщик имеет право:

1. По своему усмотрению использовать подходящую для конкретного случая методику расчёта. Она может оказаться альтернативной в сравнении с той методикой, которая использовалась при ГКО земель.
2. Требовать разъяснения по применению используемых в порядке ГКО методик.
3. Запросить любую необходимую информацию от организаций или третьих лиц, имеющую отношение к исполнению заказа.
4. Требовать оплаты расходов за проведение экспертизы со стороны заказчика.
5. Требовать вознаграждение за исполнение заказа.
6. Отказаться от исполнения заказа при условии нарушения условий договора со стороны заказчика.

Экспертное заключение, выданное профессиональным оценщиком играет роль доказательной базы. Оно может стать убедительным аргументом для комиссии ГКН и способствовать исправлению ошибки допущенной при проведении расчётов. Кроме этого, оно сыграет решающую роль при рассмотрении вопроса в суде.

Проведение мероприятий по оценке земельной собственности играет важнейшую роль федерального и муниципального значения. Не менее существенны результаты проведения оценки для граждан землевладельцев и землепользователей, так как на основании полученных данных будут начислены земельные налоги.

Кроме этого стоимость земли по кадастровой стоимости повлияет на возможность оформления земель путём выкупа . Поэтому в определённых случаях возникает необходимость для пересмотра установленной стоимости. Как произвести переоценку кадастровой стоимости земельного участка читайте .

Переоценка и пересмотр стоимости может быть осуществлён уполномоченной комиссией Росреестра, которая в течение 6 месяцев после проведённой ревизии принимает претензии граждан и имеет право на исправление допущенных ошибок.

При отказе исправления допущенной ошибки со стороны ГКН правообладатели земельных участков имеют право обратиться к независимому оценщику и передать рассмотрение дела в суд.

В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России возрастает важность кадастровой оценки объектов недвижимости. Любой объект недвижимости: квартира, дом, земельный участок имеют свою кадастровую стоимость, от которой, к примеру, зависит размер налога или арендная плата за пользование земельным участком. Кадастровая стоимость устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки (далее - ГКО).

Порядок проведения ГКО регулируется .

В Республике Карелия решение о проведении работ по государственной кадастровой оценке принимает Госкомитет РК по управлению государственным имуществом и организации закупок, он же определяет исполнителя работ - оценщика. Перечень всех объектов недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) и подлежащих ГКО, формирует филиал Кадастровой палаты по Республике Карелия. Оценщик, используя определенную методику, основанную на ряде факторов (местоположение объекта недвижимости, площадь, год постройки, категорию земель, к которой относится земельный участок, и др.), осуществляет расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, готовит отчет об оценке и направляет его на утверждение.

После утверждения Правительством Республики Карелия результатов работ по ГКО, филиал кадастровой палаты по Республике Карелия вносит сведения в ГКН.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет в зависимости от изменения экономической ситуации и уровня рыночных цен в регионе.

В отдельных случаях филиал Кадастровой палаты по Республике Карелия наделен полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, а именно: если в отношении «уже оцененных» объектов недвижимости происходят изменения, которые согласно действующему законодательству влияют на размер ранее определенной кадастровой стоимости, при постановке на учет объектов недвижимости, включении в ГКН сведений о ранее учтенных объектах.

В данных случаях расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости производится на основе утвержденных результатов - с использованием удельных показателей кадастровой стоимости (стоимость объекта недвижимости за 1 квадратный метр), в соответствии с порядком, регламентированным Министерством экономического развития России.

Заявители часто обращаются с просьбой «переоценить» тот или иной объект недвижимости. Обращаем внимание, что у филиала Кадастровой палаты по Республике Карелия нет на это полномочий. Для пересмотра кадастровой стоимости физические лица и индивидуальные предприниматели могут обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия) или в Верховный суд Республики Карелия. Для юридических лиц досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии обязателен. На территории Республики Карелия такая Комиссия действует при Управлении Росреестра по Республике Карелия по адресу: г.Петрозаводск, ул. Красная, д.31. О работе Комиссии можно узнать на сайте: to10.rosreestr.ru или в Управлении Росреестра по Республике Карелия по тел. 78-10-70.