Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и ее формы, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (схема 10.4).
Схема 10.4.
В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая их комбинация.
Долевой метод арендных платежей хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.
Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.
По форме привлекательны натуральные, или компенсационные, платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендодателю встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.
Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки
Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.
Верхняя граница - это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.
Теоретически нижняя граница - это минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.
Конкретная величина арендной платы - обычно предмет торга сторон, но в принципе она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки.
За нежилые помещения государственной и муниципальной собственности годовую арендную плату (Л") можно устанавливать двумя способами:
o на базе ставки арендной платы (Бап) за 1 м2 помещения (минимум 1000 руб.) по формуле
Если арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то
o па основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за 1 м2 нежилого помещения по формуле, приведенной на схеме 10.5.
Обозначения и величины соответствующих коэффициентов приведены на схемах 10.5 и 10.6.
При определении коэффициента качества нежилого помещения (КНЖ) в Москве дополнительно к указанным на схеме 10.6 факторам учитываются еще два параметра:
- o коэффициент удобства коммерческого использования (Ук): при расстоянии здания от метро до 200 м он равен 0,54, а свыше 200 м - нулю;
- o коэффициент выхода на общегородские магистрали города (Вм): при Ук = 0,54 принимается равным 0,19, а при Ук = 0 + 0,45.
В расчете арендной платы за нежилые помещения в Москве коэффициент территориальной зоны (Кр) принимается в пределах от 1,0 на окраинах города до 2,0 в центре.
Для учета вида деятельности при расчете арендной платы за нежилые помещения в г. Москве с февраля 2001 г. установлена следующая классификация видов деятельности (табл. 10.1).
По методике Росстроя годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня в предшествующем году и рассчитывается по следующей формуле:
где А" - годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.; Сби - балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 м2 общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб/м; И;(- индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы; Кк - коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1, при размещении объекта аренды в подвале он снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения - на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства; Кист - коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города; /Гкр - коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства; Е" - нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (от
Схема 10 .5.
Схема 10.6.
0,03 до 0,27 в зависимости от отрасли и вида деятельности); А -годовая амортизация в расчете па 1 м2 общей полезной площади здания (помещения), руб/м2; 5 - общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, м2; А3 - арендная плата за землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения); Иинф - коэффициент (индекс) инфляции; НДС - коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость.
Арендная плата за федеральное недвижимое имущество, расположенное в г. Москве, определяется с учетом коэффициентов, приведенных в схеме 10.7. При этом был введен особый порядок учета арендной платы за пользование федеральной недвижимостью, закрепленной за организациями науки, культуры, здравоохранения и образования (схема 10.8).
В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (А3), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с законодательством.
Годовая амортизация в расчете на 1 м2 общей площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле
где На - норма амортизации на полное восстановление здания, %; Спб - первоначальная балансовая стоимость здания в расчете на 1 м2 общей полезной площади, руб/м2 (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).
Таблица 10.1. Значения коэффициента вида деятельности (Кд) для расчета арендной платы за помещения в г. Москве
|
Виды деятельности и организации |
Значение Кд |
||
|
Некоммерческие организации |
|||
|
Коммерческие организации: |
|||
|
банк, пункт обмена валют, казино, ночные клубы |
|||
|
|||
|
Гостиницы, мотели, кемпинги |
|||
|
|||
|
|||
|
|||
|
|||
|
|||
|
|||
|
Группы дошкольного воспитания |
|||
|
Виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень |
|||
Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов, налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.
Величина арендной платы за нежилые помещения федеральной собственности, расположенные в г. Москве, определяется по формуле
где Ам - величина годовой арендной платы за 1 м.
1.5 - арендуемая площадь помещений в здании......................м2
в том числе:
- - площадь помещений в подвале, на чердаке, в мезонине........;
- - площадь помещений на цокальном этаже....................................;
- - площадь помещений в наземной части..........................................
Схема 10.7.
Схема 10.8. Порядок учета в доходах федерального бюджета арендной платы за пользование федеральной недвижимостью, закрепленной за организациями науки, образования, здравоохранения и культуры
2. Абаз - базовая ставка годовой арендной платы за 1 м - 1000 руб.
Примечание: размер базовой ставки головой арендной платы за 1 м может изменяться но решению Росимущества, но не чаще одного раза в год.
3. К" - коэффициент пригодности здания:
Примечание: коэффициент пригодности не может быть ниже 0,5.
- 4. Кт
- коэффициент типа здания:
- - производственное и пр. - 1,0;
- - складское (отапливаемое) - 0,8;
- - складское(неотапливаемое)- 0,6.
- 5. Ку - коэффициент удобства расположения помещения издания:
- 5.1. Ку1
- коэффициент удобства расположения помещения в здании:
- - в наземной части - 0,9;
- - на цокольном этаже - 0,85;
- - в подвале, на чердаке, в мезонине - 0,8.
Примечание: если арендуемые помещения имеют разные /Су1, то арендная плата рассчитывается отдельно по каждой группе таких помещений, а затем суммируется.
- 5.2. Ку2 -
коэффициент удобства расположения здания в Москве:
- - в пределах Бульварного кольца, на Бульварном кольце и в радиусе 200 м от станции метро -1,0;
- - в пределах Садового кольца, на Садовом кольце, на транспортных магистралях, идущих от Садового кольца, на площадях, шоссе и проспектах - 0,9;
- - на прочих транспортных магистралях - 0,75.
- 6. К., -
коэффициент территориальной зоны г. Москвы:
- - 1а-2
- - 16 - 1,8
- - 2-1,6
- - 3 - 1,4
- - 4 - 1,2
- - 5-1,0
Примечание: границы зон территории г. Москвы устанавливает Правительство Москвы.
- 7. К"
- коэффициент цени использования арендуемых помещений:
- - все помещения коммерческого и сберегательного банков и их учреждений (филиалов), фондовой и товарно-сырьевой биржи, брокерского агентства, казино, ресторана, бара, ночного клуба - 3,0;
- - офисы страхового, инвестиционного и рекламного агентства, агентства недвижимости, коллегия и юридическая консультация адвокатов, аудиторская и нотариальная конторы - 2,4;
- - все помещения гостиницы, мотеля и кемпинга, офисы представительства и филиала юридического лица - 2,0;
- - все помещения охранного бюро, автосервиса, скупки драгоценных камней и металлов, бани, сауны, парикмахерской, косметического салона, оптовой базы (склада) и терминала, офис сыскного агентства, компьютерный и интернет-салоны, видеосалон, художественный салон, выставочный зал, ведущий реализацию, зал игровых автоматов, дискотека 1,8;
- - все помещения ломбарда и товарного склада (кроме терминала, оптового и аптечного склада) -1,6;
- - все помещения магазина розничной торговли, редакции, издательства, информационного агентства, радиостанции, студий видео- и звукозаписи, теле- и киностудий, почты, телеграфа и телефонной станции, офисы экскурсионного и туристического бюро - 1,4;
- - все помещения столовой, буфета, кулинарии, аптеки, аптечного склада, гаража, негосударственного лечебно-профилактического учреждения, негосударственного научного учреждения (аккредитованного) и негосударственной организации в сфере бытового обслуживания, цех негосударственной организации в сфере материального производства - 1,2;
- - все помещения спортивного клуба, негосударственного зрелищного предприятия, негосударственного образовательного учреждения, государственного (федерального) унитарного предприятия, спортивный и тренажерный залы, выставочный зал, не ведущий реализацию, - 1,0;
- - все помещения негосударственного детского внешкольного учреждения, офис общественного объединения - 0,8;
- - все помещения под иные цели - 1,5.
Примечание: если арендуемые помещения имеют разные КИ, то арендная плата рассчитывается отдельно по каждой группе таких помещений, а затем суммируется.
- 8. К0 -
коэффициент типа организации:
- - для общественных объединений - 0,75;
- - для субъектов малого предпринимательства - 1,0;
- - для иных организаций - 1,25.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28.08.2001 № 778-ПП с 01.01.2002 введен особый порядок установления арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, в целях реализации политики органов государственной власти столицы по стимулированию:
- o деятельности учреждений и организаций, осуществляемой в интересах города и жителей Москвы, в том числе работающих с детьми, инвалидами;
- o развития сети учреждений и организаций, оказывающих медицинские услуги, доступные людям среднего и ниже среднего уровня доходов;
- o развития малого и среднего предпринимательства, прежде всего в областях инновационной деятельности, производства, бытового и социального обслуживания населения города;
- o реализации городских целевых программ Москвы.
Размер арендной платы в этих случаях может определяться путем:
- o умножения на понижающий коэффициент расчетной величины арендной платы, определяемой в соответствии с методикой расчета арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы;
- o установления базового (минимального) размера арендной платы, утверждаемого постановлением Правительства Москвы;
- o установления арендной платы, кратной минимальному размеру оплаты труда.
Способ определения размера арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, устанавливаемой в особом порядке, определяется решением Правительства Москвы и является единым (не зависящим от формы собственности или организационно-правовой формы арендатора) для каждой определенной категории (группы) арендаторов, состав которых обосновывается в предложениях отраслевых или территориальных органах исполнительной власти г. Москвы с обязательным указанием:
- а) обоснования социально-экономических результатов, получаемых от снижения арендной платы;
- б) заключения об эффективности использования ранее представленных мер имущественной и финансовой поддержки;
- в) прогнозных показателей по количеству арендаторов данной категории (группы);
- г) размера площадей, ими используемых;
- д) расчетной суммы поступлений от аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, без применения арендной платы за данные объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, устанавливаемой в особом порядке;
- е) расчетной суммы поступлений от аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, после применения арендной платы за данные объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, установленной в особом порядке.
В качестве примера приведем постановление Правительства Москвы от 27.01.2004 № 27-ПП, утвердившее Перечень категорий арендаторов объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, которым устанавливалась ставка арендной платы в особом порядке (табл. 10.2).
Таблица 10.2. Перечень категорий арендаторов объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, которым устанавливается ставка арендной платы в особом порядке
|
Корректирующий коэффициент |
|||||
|
Государственные учреждения культуры, финансируемые из бюджета г. Москвы |
|||||
|
Негосударственные образовательные учреждения, осуществляющие работу с детьми |
|||||
|
Центр по профилактике безнадзорности, преступности, алкоголизма и наркомании среди несовершеннолетних |
|||||
|
Объединение ветеринарии г. Москвы |
|||||
|
Предприятия легкой промышленности и предприятия, применяющие труд инвалидов, с численным составом инвалидов не менее 50% общего количества работающих |
|||||
|
Государственные унитарные предприятия, осуществляющие работы в сфере городского заказа |
|||||
|
Организации Всероссийского общества слепых (ВОС), Всероссийского общества глухих (ВОГ), Всероссийского общества инвалидов (ВОИ) |
|||||
|
Московский городской фонд обязательного медицинского страхования |
|||||
|
Предприятия сферы потребительского рынка:
|
|||||
|
Субъекты малого предпринимательства, включенные в Реестр субъектов малого предпринимательства:
|
|
||||
|
Организации РФ; органы юстиции; суды; прокуратура; Московская городская коллегия адвокатов, се юридические консультации; организации МВД России; организации ГУВД г. Москвы; войсковые части; пожарная охрана; органы налоговой инспекции; органы налоговой полиции; государственные архивы; библиотеки Научно-исследовательские, опытно-конструкторские организации РАН Органы государственной статистики (Мосгорстат) Федеральное государственное унитарное предприятие "Главкосмос" Главное управление по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям г. Москвы Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая начата по г. Москве" |
|||||
|
Общественные организации и объединения Ветеранские организации Общественные организации инвалидов, инвалидов с детства, родителей детей-инвалидов Общественные организации инвалидов и участников ликвидации аварии на ЧАЭС и других техногенных аварий Общественные организации детей, подростков, молодежи Благотворительные организации г. Москвы, имеющие паспорт благотворительности Женские общественные организации Творческие общественные организации |
|||||
|
Организации инфраструктуры поддержки субъектов малого предпринимательства |
|||||
|
Организации и предприятия - исполнители комплексных программ поддержки малого предпринимательства |
|||||
|
Государственные унитарные аптечные предприятия г. Москвы |
|||||
|
Подрядные организации, занятые па работах в жилом фонде |
|||||
|
Партии, общественные движения и союзы, зарегистрированные как общественные организации |
|||||
|
Творческие союзы Московского союза художников |
|||||
В методическом плане рассмотрим постановление Правительства Москвы от 22.01.2002 № 68-ПП, которым была введена методика расчета арендной платы при сдаче в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы. Она определяет цену предложения, по которой объект предлагается в аренду арендодателям, и не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг.
Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:
- - затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;
- - доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.
Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Расчет арендной платы производится по следующей формуле:
где Ап 1(1Д - годовая ветчина арендной платы; А.,аф - затратная составляющая арендной платы; Ада - доходная составляющая арендной платы; От - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года):
(СШ|В - инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным БТИ (в ценах текущего года); Кт - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом г. Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05); Нкл - величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года); Стр - величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года); Оц - оценка рыночной стоимости 1 м арендуемого объекта; 5 - площадь арендуемого объекта; Кдх - коэффициент доходности 1 м2 аренды объекта, устанавливаемый нормативным правовым актом г. Москвы на текущий год; /Скор - корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.
Величина арендной платы (Ап изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формулы арендной платы. Изменение показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г. Москвы.
Коэффициенты расчета арендной платы, изменяющиеся ежегодно, - Кот, Нкл, Кдх, Ккор - обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития г. Москвы на очередной год.
Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа. Страхование объекта проводится ежегодно в страховых компаниях, определенных в результате открытого конкурса, имеющих лицензию па страхование нежилого фонда.
Оценка (Оц) рыночной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком, определенным в результате открытого конкурса. Оценка рыночной стоимости отражается в отчете об оценке нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.
В случае отсутствия оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда при расчете величины арендной платы применяется базовый размер стоимости строительства 1 м нежилой площади на соответствующий год.
Величина коэффициента доходности (К1Х) определяется при формировании прогноза социально-экономического развития на очередной год и устанавливается нормативным правовым актом г. Москвы.
Корректирующий коэффициент (Ккор) дифференцируется по трем категориям арендаторов:
- - категория арендаторов, минимальная арендная плата которым установлена нормативным правовым актом г. Москвы;
- - категория арендаторов, льгота по арендной плате которым установлена нормативным правовым актом г. Москвы;
- - категория арендаторов, льготы по арендной плате которым не предусмотрены.
Коэффициент принимается равным нулю (Ккор = 0) для категории арендаторов, которым нормативным правовым актом г. Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал) заключается сроком до одного года с последующим переоформлением на новый срок при подтверждении права на установление минимального размера арендной платы.
Коэффициент принимается равным не ниже 1/2 части планируемого дохода (не ниже Ккор = 0,5) для категории арендаторов, которым нормативным правовым актом г. Москвы установлена соответствующая льгота. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал) заключается сроком до 5 лет при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.
Коэффициент принимается равным 1,0 (Ккир = 1,0) для коммерческой категории арендаторов, получивших право аренды па общих основаниях (конкурс/аукцион), договор аренды может заключаться сроком свыше пяти лет, на праве пользования и владения (в том числе с правом выкупа арендованного объекта в соответствии с действующим законодательством, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки нрав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал).
Величина арендной платы не может быть ниже уровня стоимости затратной составляющей арендной платы.
Индивидуальное предоставление льгот не допускается.
Для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета, допускается снижение расчетной величины доходной части арендной платы, но не более чем на 50%. Уровень снижения арендной платы устанавливается нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.
Минимальная арендная плата за нежилые помещения в Москве в 2008 г. составляла 1000 руб., в 2009 г. - 1070 руб., в 2010 г. -2140 руб. Установлены льготные ставки арендной платы с коэффициентом корректировки от 0,3 до 0,75:
- o субъектам малого предпринимательства;
- o оптовым компаниям, реализующим плодовоовощную продукцию;
- o ГУПам и организациям, в которых доля работ по госзаказу составляет не менее 70%;
- o адвокатским бюро, оказывающим не менее 30% бесплатных услуг москвичам;
- o образовательным учреждениям;
- o организациям бытового обслуживания, предоставляющим общедоступные услуги.
Нулевой корректирующий коэффициент при расчете арендной платы применяется:
- o для творческих союзов;
- o государственных аптек;
- o подрядных организаций, занятых на работах в жилищном фонде;
- o ГУПов, выполняющих работы в городском хозяйстве;
- o социальных магазинов;
- o социальных предприятий бытового обслуживания и питания;
- o предприятий и организаций, производящих спецобувь, спецодежду и протезы для инвалидов и москвичей с ограниченными способностями;
- o предприятий, применяющих труд инвалидов не менее 50%;
- o фирм, предоставляющих ритуальные услуги;
- o организаций, осуществляющих профессиональную уборку помещений, ремонт и пошив одежды, головных уборов;
- o фирм по прокату и оказанию фотоуслуг.
Для малых предприятий арендная плата 1 м2 в 2011 г. установлена в размере 1800 руб. в год (в 2010 г. она составляла 2000 руб.). Теперь малые предприятия могут выкупать у Москвы до 300 м2 (раньше они имели право па 100 м2)
Оплата аренды парковочных машино-мест и индивидуальных гаражей в 2008 г. составляла 160 руб. за 1 м2 в год, в 2009 г. - 210 руб., в 2010 г. 260 руб.:
- - для инвалидов ВОВ, чернобыльцев и других категорий инвалидов;
- - для пенсионеров, ветеранов труда и Вооруженных Сил РФ;
- - родителей детей-инвалидов;
- - общественных организаций, движений и объединений, финансируемых из госбюджета не менее чем на 70%.
Методика расчета арендной платы за аренду зданий (их частей), находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности, в особых экономических зонах РФ представлена в табл. 10.3.
Постановлением Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 предусмотрена.льготная аренда государственного имущества субъектам малого и среднего предпринимательства на условиях:
- o срок аренды не менее пяти лет;
- o в первый год аренды предприниматели вносят 40% размера арендной платы;
- o во второй год - 60%;
- o в третий год - 80%;
- o в четвертый и далее - 100% размера арендной платы.
За жилые помещения годовая (месячная) арендная плата определяется практически двумя основными способами:
o методом рыночных сравнений - путем парных сопоставлений величины арендной платы в состоявшихся или предполагаемых сделках с аналогичными квартирами в соответствующих районах города;
Таблица 10.3.
o в виде фиксированного процента (3-12% в год) от стоимости жилого помещения.
Во втором случае сначала надо определить рыночную стоимость жилого помещения. Из всего множества подходов к расчету стоимости (или цены) квартир рассмотрим только два - официальный, применяемый Правительством Москвы, и из практики коммерческих фирм.
В основе методики расчета стоимости квартиры, разработанной, например, компанией "Ратибор", лежат следующие положения.
- 1. Типовые дома в Москве делятся на четыре категории: старые - сталинские и пятиэтажки, панельные и новые - кирпичные и панельные.
- 2. В зависимости от стоимости квартир город разделен на 14 районов: 13 - по линиям метро и Центр.
- 3. Средняя стоимость 1 м2 жилья выводится путем анализа информации, собранной в компании, и данных средств массовой информации (газета "Из рук в руки" и др.).
- 4. На стоимость квартир влияют как минимум 14-15 факторов. Если известны средняя стоимость 1 м2 жилой площади квартиры из одной, двух и трех комнат в определенном районе и категория дома, то ее легко скорректировать по соответствующим коэффициентам (табл. 10.4).
Допустим, что нас интересует 2-комнатная квартира в Жулебино (станция метро "Выхино") общей площадью 50 м в новом кирпичном доме. Выясняем, что средняя цена 1 м2 2-комнатной квартиры в этом районе - 2800 ден. ед. Внесем корректировку в цену по коэффициентам, приведенным в табл. 10.4.
Таблица 10.4.
Квартира далеко от Центра (-15%) и от метро (-3%), балкон есть (+1%), телефона нет (-3%), санузел раздельный (+0,5%), окна выходят на улицу (-2%), лифт есть (+1%), экология неблагоприятная (-8%), комнаты изолированные (+1%), кухня 9 м2 (+2%). В сумме: -25,5%. Реальная цена 1 м2 будет 2086 ден. ед. Перемножив на общую площадь, получим возможную цену квартиры - 104 300 ден. ед. (2086 х 50). Арендная плата за год может быть 5215 ден. ед. (104 300 х 5%), а за месяц - 434,6 ден. ед. (5215: 12).
Теперь рассмотрим в методическом плане расчет цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решению Правительства Москвы с учетом месторасположения дома".
Обоснование проводится в четыре этапа. На первом этапе определяется стоимость 1 м общей площади па основе восстановительной стоимости жилых строений (стоимости его строительства на момент оценки): рассчитывается путем умножения исходной восстановительной стоимости на коэффициент удорожания, действующий на момент оценки. За исходную восстановительную стоимость (С,{д) принимается стоимость, определенная БТИ в уровне цен по состоянию на 01.01.2000 и занесенная в технические паспорта строений.
Для учета износа строения в процессе сто эксплуатации устанавливается остаточная стоимость 1 м2 общей площади строения как разность между восстановительной стоимостью общей площади строения на 01.01.2000 и стоимостным выражением его физического износа в расчете на 1 м2:
где С() - остаточная стоимость 1 м2; Свд - восстановительная стоимость жилого дома, руб.; Иф - физический износ дома на год его последнего обследования БТИ с корректировкой величины износа; 5 - общая площадь дома, м2.
На втором этапе проводится расчет цены продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции.
Цена 1 м2 общей площади дома определяется, исходя из его остаточной стоимости, по формуле
где С0 - остаточная стоимость 1 м2 общей площади дома; Куя - коэффициент удорожания, определяется ежемесячно как отношение средней стоимости 1 м2 общей площади, по данным Департамента экономической политики и развития г. Москвы, к стоимости 1 м2 общей площади па 01.01.2000.
Цена жилья определяется по формуле
где Ц<.м - цена 1 м2 квартиры; 5К - общая площадь квартиры.
На третьем этапе определяется цена продажи жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры (Цтм).
Цена 1 м2 общей площади рассчитывается исходя из цены, определенной с учетом удорожания строительной продукции с применением коэффициентов, учитывающих потребительские качества дома и квартиры, по следующей формуле:
где Ксож - коэффициент, характеризующий отношение общей площади квартиры к жилой ее площади, который равен:
- 0,95-1,00 при отношении менее 1,50; 1,00-1,05 от 1,50 до 1,66; 1,05-1,10 от 1,66 до 2,00; 1,10-свыше 2,00; /Сбл - коэффициент, характеризующий наличие балкона: 1,00 - при наличии балкона;
- 1.05 - при наличии лоджии; 0,95 - при отсутствии;
- 1,10 - при наличии двух балконов или лоджий и более; /Сэт - в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен 0,90. Во всех остальных случаях -1,00;
Кт - изолированность комнат:
- 1.04 - все комнаты изолированные;
- 0,96 - смежные комнаты в 2-комнатных квартирах либо более чем одна проходная комната в 3-комнатных квартирах;
- 1,00 - во всех остальных случаях; лиф - наличие лифта:
- 1,03 - есть в домах, имеющих 5 и менее этажей;
- 1,00 - есть в домах, имеющих более 5 этажей, либо нет в домах, имеющих 5 и менее этажей;
- 0,97 - пет в домах, имеющих более 5 этажей; Кьш. - коэффициент высоты помещений:
- 0,98 - менее 2,5 м;
- 1,00 - от 2,5 до 2,8 м;
- 1,02-от 2,8 до 3,00 м;
- 1,04-от 3,00 до 3,40 м;
- 1.06 - свыше 3,40 м;
мус - наличие мусоропровода:
- 1,02 - есть в домах, имеющих менее 4 этажей;
- 0,97 - нет в домах, имеющих более 3 этажей; Км - материал стен:
- 1,10 - кирпич;
- 1.05 - монолит;
- 1,00 - сборный железобетон; Кк - коэффициент, учитывающий площадь кухни: 0,95 - при площади кухни до 6 м2; 1,00-от 9 до 12 м2; 1,10 - свыше 12 м2.
Цена 1 м2 общей площади с учетом технических характеристик дома и квартиры не должна быть меньше цены 1 м2 общей площади, рассчитанной с учетом стоимости строительства. В противном случае эти цены принимаются как равные.
Цена жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры (Ц,к) составляет
где 5К - общая площадь квартиры.
На четвертом этапе рассчитывается цена 1 м2 общей площади (Цмм) исходя из цены, определенной с учетом технических характеристик дома и квартиры, с применением коэффициентов, учитывающих местоположение дома, по следующей формуле:
гдс/<Гр= 1,1 - при местонахождении от станции метро в радиусе 200 м; 1,0 - во всех остальных случаях; Кжт - коэффициент оценочной зоны, который определяется в зависимости от того, в какой оценочной зоне расположен дом (табл. 10.5).
Цепа 1 м2 общей площади с учетом месторасположения дома должна превышать цену 1 м2 общей площади в домах-новостройках, устанавливаемую Межведомственной комиссией, в данной оценочной зоне (Цкон). В противном случае эти цены принимаются равными.
Цена жилья с учетом месторасположения дома (Цмк) составляет
На основе установленной цепы жилого помещения в заключение определяется арендная плата в размере 5-12% от ее величины. Например, если цена 1-комнатной квартиры 67 000 ден. ед., то арендная плата за год может составить 4020 ден. ед. (67 000 х 6%), или 335 ден. ед. за месяц. Процент принимается опытным путем: для квартир в центре города и в престижных районах он достигает максимума, а в неблагоприятных районах - обычно не превышает 5-6%.
Таблица 10.5. Коэффициенты оценочных зон в г. Москве
Применяются и другие методики определения арендной платы на основе учета спроса, предложения и потребительских качеств помещений.
За земельные участки арендную плату в общем случае можно определить на основе цены земли (Ц3), ссудного процента (С) и фактической или ожидаемой прибыли (П) с единицы земельной площади по формуле
где Т - срок аренды в годах. Поскольку
С учетом формулы сложного процента
Например, если прибыль с 1 га земли составит 1000 руб. (П = =1000), ссудный процент С = 3%, а срок аренды 50 лет, то арендная плата за 1 га составит
В таком случае с увеличением ссудного процента арендная плата за землю снижается, с уменьшением срока аренды - повышается.
Методика расчета арендной платы за земельные участки в особых экономических зонах РФ представлена в табл. 10.6.
В Московской области ежегодная арендная плата за землю, занимаемую различными предприятиями, рассчитывается по формуле
где С31| - ставка земельного налога (на основании справки, выданной районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству; 5 - площадь участка, м2; Кл - коэффициент вида деятельности:
- а) 1 - для предприятий промышленности, транспорта, связи, обслуживающих сельскохозяйственное производство;
- б) 1,5 - для посреднических, торгово-закупочных, сервисных, совместных предприятий, страховых компаний, банков, предприятий частного бизнеса;
- в) 2 - за аренду земельных участков, занятых экологически опасными, непрофильными для Московской области предприятиями, подлежащими (но решению администрации Московской области) выводу за пределы области;
Таблица 10.6.
г) 1,2 - прочие предприятия, не относящиеся к категориям 1, 2, 3;
К3 - коэффициент застроенности территории:
- 90% и более - 1;
- 70-90% - 1,2;
- 40-70% - 1,5;
- 20-40% - 1,7;
менее 20% - 2.
Процент застройки определяется арендодателем на основании справки, выданной службой земельного кадастра.
Размер ставок земельного налога в г. Москве установлен Законом г. Москвы от 24.11.2004 № 74 "О земельном налоге" (табл. 10.7).
Базовые ставки ежегодной арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель и ставки арендной платы за землю для категорий арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности, приведены соответственно в табл. 10.8 и 10.9.
Приказом Минфина России от 20.06.2005 № 75-Н утверждены Рекомендации по заполнению формы "Сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения по земельному налогу", которые представляют органы Роснедвижимости в налоговую службу.
Таблица 10.7. Ставки земельного налога по г. Москве
|
Налоговая ставка, % кадастровой стоимости участка |
Характеристика земельных участков |
||
|
Земли в составе зон сельскохозяйственного использования, предоставленные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводчества, огородничества, животноводства |
|||
|
Земли, занятые автостоянками для долговременного хранения автотранспорта и многоэтажными гаражными стоянками; жилищным фондом и объектами инженерной структуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленные для жилищного строп |
|||
|
Прочие земельные участки |
|||
|
Земли для объектов социально-реабилитационного, оздоровительного, учебно-воспитательного названия, строительства инженерной и жилищно-коммунальной инфраструктуры (электро и теплостанций), объектов ЖКХ |
|||
|
1 Постановление Правительства Москвы от 07.06.2011 № 254-1111 |
|||
Приказом МНС России от 29.12.2003 № БГ-2-21/725 была введена форма налоговой декларации по земельному налогу и инструкция по ее заполнению. С 2004 г. декларацию по земельному налогу должны представлять все организации и физические лица, в том числе перешедшие на единый сельхозналог (в ред. гл. 26 НК РФ они стали плательщиками земельного налога) и на упрощенную систему учета, а также организации, освобожденные от уплаты земельного налога.
Таблица 10.8. Базовые ставки ежегодной арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель
|
№ п/п |
Базовые ставки арендной платы за землю, руб/га |
||||||
|
Строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов, финансируемые Правительством Москвы |
|||||||
|
Проведение работ по благоустройству и озеленению на предоставляемых для этих целей землях общего пользования |
|||||||
|
Земельные участки, занимаемые под размещение аварийно-спасательных служб |
|||||||
|
Капитальный ремонт и реконструкция тепловых и газовых сетей, кабельных и воздушных линии электропередачи, водопровода и канализации |
|||||||
|
Земли под фонтанами и водными устройствами |
|||||||
|
Земельные участки, используемые предприятиями и организациями для предоставления ритуальных услуг населению |
|||||||
|
Приусадебные участки индустриальной жилой застройки и приходящиеся на жилые помещения доли в нраве аренды неделимых земельных участков |
|||||||
|
Заказчики-застройщики, осуществляющие реализацию программы реконструкции пятиэтажных жилых домов первых лет индустриального домостроения |
|||||||
|
Общественные организации инвалидов, участников ВОВ и лиц, к ним приравненных |
|||||||
|
Офисы общественных организаций (за исключением указанных в п. 9) |
|||||||
|
Сельскохозяйственные организации (за исключением тепличных комбинатов) и садово-огородные товарищества |
|||||||
|
Тепличные компоненты |
|||||||
|
Многоэтажные и подземные гаражи-стоянки для индивидуального автотранспорта |
|||||||
|
Одноэтажные (плоскостные) гаражи-стоянки, муниципальные платные автостоянки |
|||||||
|
Дачи за границами МКАД |
|||||||
|
Дачи в границах МКАД |
|||||||
|
Организации и объекты здравоохранения, образования, кинематографии, культуры и искусства, физической культуры и спорта, социального обеспечения, используемые в соответствии с основным профилем деятельности |
|||||||
|
Объекты инженерного обеспечения города (по перечню, утверждаемому Правительством Москвы) |
|||||||
|
Организации бытового обслуживания населения (за исключением автотехобслуживания, ремонтно-строительных, коммерческих ломбардов) |
|||||||
|
Организации промышленности: а) государственные и муниципальные унитарные предприятия г. Москвы |
|||||||
|
Организации торговли:
|
|
||||||
|
Автозаправочные станции и комплексы, моечные посты, организации автотехобслуживания, магазины сопутствующих товаров |
|||||||
|
Гостиницы (за исключением 4- и 5-звездных), мотели, кемпинги, а также кафе, бары, рестораны и другие организации общественного питания с реализацией алкогольных напитков (за исключением класса люкс) |
|||||||
|
Байки, биржи, брокерские и иные посреднические фирмы и конторы, пункты обмена валют, фирмы, осуществляющие операции с ценными бумагами и валютой, коммерческие ломбарды, лизинговые и страховые компании, инвестиционные, риелторские и аудиторские фирмы, рекламные и туристические агентства, платные автостоянки кратковременного хранения (кроме муниципальных) |
|||||||
|
Нотариальные и адвокатские конторы, юридические консультации |
|||||||
|
Автосалоны, выставки-продажи (за исключением художественных) |
|||||||
Таблица 10.9.
- 2. Срок действия ставок арендной платы за землю, установленных п. 5 и 6 указанного приложения, определяется договором аренды.
- 3. Процент от средней по городу ставки арендной платы заземлю, приведенный в указанном приложении (графа 4), носит справочный характер и при расчете арендной платы за землю не применяется.
К базовым ставкам арендной платы применяются поправочные коэффициенты, учитывающие разрешенное использование земель, т.е. использование их для определенных целей (целевое назначение) с учетом ограничений и обременении (сервитутов) для отдельных категорий, отраслей и объектов (табл. 10.10. 10.11),
В случаях нарушений, несоответствия режиму разрешенного использования арендуемых земельных участков в расчетах арендной платы заземлю не применяются понижающие коэффициенты, а значения повышающих коэффициентов удваиваются, как удваивается и размер базовых ставок для лиц, расчет арендной платы которым производится без применения коэффициентов.
Таблица 10.10. Поправочные коэффициенты, учитывающие разрешенное использование земель
|
№ п/п |
Поправочный коэффициент |
|||
|
Государственные бюджетные учреждения (социально-культурных отраслей, науки, органов государственной власти, Минобороны России, МВД России, ФСБ России, прокуратуры, судебных органов) и религиозные объединения, на землях которых размещены здания, охраняемые государством как историко-культурные памятники |
0,01, но не более 10 тыс. руб. ежегодной арендной платы за весь земельный участок |
|||
|
Физические липа (за земельные участки под все виды использования, за исключением коммерческого): участники ВОВ, а также граждане, на которых законодательством распространены социальные гарантии и льготы участников ВОВ; инвалиды I и II группы Герои СССР, Герои Российской Федерации, Герои Социалистического Труда и полные кавалеры орденов Славы, Трудовой славы и "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на ЧАЭС и других радиационных аварий на атомных объектах гражданского или военного назначения |
|
|||
|
военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы и имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более, члены семей военнослужащих и сотрудников органов внутренних дел, потерявшие кормильца при исполнении им служебных обязанностей |
||||
|
Коммерческие банки, биржи, брокерские конторы, учреждения шорного и шоу-бизнеса, предприятия автосервисного обслуживания, гостиницы и рестораны высшей категории обслуживания, супермаркеты, ломбарды, частные учреждения страхования, рекламные конторы, частные нотариальные конторы, риелторские фирмы, выставки-продажи (кроме художественных), туристические бюро (агентства), платные парковки автомашин и другие сверхприбыльные предприятия и организации |
||||
|
Торговля и общественное питание:
и театральных касс) Кафе, бары, рестораны и другие предприятия общественного питания с реализацией алкогольных напитков |
|
|||
|
Промышленные предприятия:
|
|
|||
|
Учреждения, предприятия и организации иностранных юридических (физических) лиц и российских юридических лиц с долей иностранных инвестиций в уставном капитале 50% и более |
||||
|
Учреждения отраслей социально-культурной сферы (здравоохранения, образования, физкультуры и спорта, культуры и искусства, кинематографии и социального обеспечения), финансируемые за счет внебюджетных источников |
||||
|
Предприятия городского пассажирского транспорта (кроме такси), объекты инженерного обеспечения города |
||||
|
Внешний транспорт (аэродромы, аэропорты, речные порты, пристани, автовокзалы) |
||||
|
Железнодорожный транспорт |
По средневзвешенной базовой ставке |
|||
|
Предприятия бытового обслуживания населения (за исключением предприятий автосервисного обслуживания, ремонтно-строительных организаций, ломбардов) |
||||
|
Автозаправочные станции |
||||
|
Одноэтажные гаражи, стоянки и "ракушки" для индивидуального транспорта (в пределах установленных норм) Многоэтажные гаражи и стоянки для индивидуального транспорта (в пределах установленных норм) |
||||
|
Дачи:
|
||||
|
Жилые кварталы, микрорайоны, приусадебные участки индивидуальной жилой застройки |
||||
|
Сельское хозяйство, в том числе садово-огородные товарищества (за исключением тепличных комбинатов, арендная плата которым начисляется, исходя из полных базовых ставок) |
||||
Исключается применение понижающих коэффициентов к базовым ставкам арендной платы за землю в случае, когда арендатор передаст земельный участок (его часть) или здание, сооружение, помещение (его часть), расположенные на этом участке, в аренду другому лицу или в качестве компенсации за услуги, или по договору о совместной деятельности.
Таблица 10.11. Перечень коэффициентов, применяемых в расчетах арендной платы за землю к ежегодным базовым арендным ставкам
|
№ п/п |
Наименование коэффициента |
Основание |
Значение коэффициента |
Примечание |
||
|
Коэффициент использования участков общегородской территории (земель общего пользования) |
Использование общегородских территорий в период строительных, ремонтно-восстановительных и реставрационных работ за пределами площадей земельных участков, предоставленных для эксплуатации объектов:
|
|
В случае использования указанных земель исключительно в вечернее, ночное и утреннее время суток (с 20.00 до 8.00) размер арендной платы уменьшается на 50%. В случае превышения нормативных сроков строительства арендная плата ежемесячно удваивается за основной и дополнительные участки по отношению к предыдущей установленной арендной плате |
|||
|
Коэффициент коммерческой эффективности использования участков |
Использование земельных участков под размещение банков, бирж, брокерских контор, предприятий автосервисного обслуживания, учреждений игорного бизнеса и шоу-бизнеса, ресторанов и гостиниц высшей категории обслуживания |
|||||
|
Коэффициент плотности (интенсивности) застройки участка, жилого и нежилого фондов |
Выявление излишков занимаемой площади земельных участков |
Размер применяемого коэффициента определяется на основании расчета, производимого НИиПИ Генплана г. Москвы согласно методике, утвержденной распоряжением Мэра Москвы от 30.12.1993 № 768-РМ (приложение 3). В случае изменения градостроительных параметров арендуемого участка в расчет арендной платы вносятся соответствующие корректировки |
||||
|
Коэффициент экологического воздействия |
Использование земельных участков под размещение экологически опасных, непрофильных для Москвы предприятий, подлежащих вывод}" (ликвидации) согласно принятым решениям органов администрации города Использование участков в границах земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения в целях, несоответствующих установленному режиму охраны |
С момента выхода распорядительного документа. По истечении установленного срока вывода (ликвидации) предприятия применяемый коэффициент удваивается |
||||
|
Коэффициент нецелевого использования земель |
Нецелевое использование земельных участков, в том числе сдача в субаренду без регистрации договора субаренды в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы |
|||||
|
Коэффициент использования земельных участков при строительстве метрополитена |
Использование земельных участков под производственные нужды (линии метрополитена, станции, наземные вестибюли, электрические подстанции и т.п.) Использование земельных участков под бытовки, душевые павильоны и другие вспомогательные сооружения, в том числе сданные в аренду сторонним организациям |
|||||
На территории г. Москвы плата за часть площади сверх установленных норм в пределах двойной нормы для дачных участков в границах МКАД взимается в размере 50% базовых ставок, для дачных участков за границами МКАД - 30%, а свыше двойной нормы - по полным базовым ставкам.
Плата за часть площади сверх установленных норм в пределах двойной нормы для одноэтажных гаражей, стоянок и "ракушек" индивидуального автотранспорта - в размере 80% базовых ставок, для многоэтажных - 30%, а свыше двойной нормы - по полным базовым ставкам.
Размеры нормативных площадей земельных участков для расчета арендной платы:
- - под гаражи для личного автотранспорта в зависимости от этажности (м2 на одно машино-место):
- 30 - для 1-этажных;
- 20 - 2-этажных;
- 14 - 3-этажных;
- 12 - 4-этажных;
- 10 - 5-этажных и выше;
- - под наземные автостоянки для личного автотранспорта - 25 м2 на одно машино-место;
- - для индивидуального садоводства - 600 м;
- - приусадебные участки индивидуальной жилой застройки и дачи в границах МКАД - 400 м;
- - приусадебные участки индивидуальной жилой застройки и дачи за границами МКАД - 600 м2.
Нормативные площади земельных участков для прочих видов использования устанавливаются в соответствии с утвержденными проектами, градостроительными заданиями.
Приведенные в табл. 10.12 поправочные коэффициенты относятся к фактическому использованию земель, но не к уставной деятельности юридического лица. Поэтому поправочный коэффициент должен устанавливаться не по Уставу землепользователя, а по конкретному использованию земель. Например, по детскому саду завода коэффициент устанавливается именно по детскому саду, но не по заводу.
Если земельный участок имеет несколько функциональных целей использования (кафе К = 2 и шиномонтаж К = 3), то возможны следующие решения:
- а) выбирается один из возможных коэффициентов: максимальный из повышающих или минимальный из понижающих, который учитывается при расчете арендных платежей;
- б) если известны площади частей земельного участка с различными коэффициентами их использования (К), то размер арендной платы вычисляется как сумма арендных платежей по частям участка:
где С6аз - базовая ставка для данной экономической зоны; 5(и 52 - площади частей земельного участка;
в) определяются доли земельного участка под каждый конкретный вид использования и вычисляется средневзвешенное значение коэффициента. Например, если кафе и шиномонтаж с учетом мест парковки автомашин занимают по 50% площади земельного участка, то
Рассмотрим небольшой пример (табл. 10.12).
На первом этапе проведения земельной реформы применяются два основных показателя, по которым рассчитывается коэффициент эффективности использования земельного участка:
- - суммарная площадь производственных помещений;
- - площадь территории, занятой всеми видами застройки. Формула расчета коэффициента эффективности использования земельного участка
где йп - диспропорция по производственным помещениям; й$ - диспропорция по территориям, занятым всеми видами застройки.
Диспропорции рассчитываются следующим образом:
где Пиерсм и 5иерС11 - показатели перспективного уровня использования соответственно площади, запятой производственными помещениями, и территории, занятой всеми видами застройки; Псуш - суммарная площадь существующих производственных помещений; 5сущ - площадь участка, занятая всеми видами существующей застройки.
Итоговая арендная плата за землю с учетом эффективности использования земельного участка составит
где А:[ - итоговая арендная плата за землю; К:у - коэффициент эффективности использования территории; - базовая ставка арендной платы за землю.
Таблица 10.12. Пример расчета арендной платы за земельный участок под автостоянкой в районе "Орехово-Борисово Северное" г. Москвы
|
Показатель |
Единица измерения |
Количество |
|
|
Базовая ставка ежегодной арендной платы |
|||
|
Площадь земельного участка В том числе: |
|||
|
В пределах установленной нормы отвода |
|||
|
В пределах двойной нормы отвода |
|||
|
Коэффициент разрешенного использования земель, применяемый:
|
|||
|
Ежегодная арендная плата: |
|||
|
За земельный участок в пределах установленной нормы отвода |
|||
|
За земельный участок в пределах двойной нормы отвода |
|||
|
Ежегодная арендная плата за весь земельный участок |
Согласно ст. 22 и 65 ЗК РФ общие правила определения размера арендной платы за государственные и муниципальные земли, а также порядок, условия и сроки ее внесения устанавливает Правительство РФ, которое только 16 июля 2009 г. приняло соответствующее постановление № 582. Теперь подходы к определению арендной платы за государственные или муниципальные земли унифицированы. Они основаны на пяти принципах, которые должны учитываться во всех регионах и районах страны (табл. 10.13).
Таблица 10.13. Принципы определения арендной платы за государственные или муниципальные земельные участки
|
№ п/п |
Принцип |
|
|
Экономическая обоснованность |
Размер арендной платы должен соответствовать доходности земельного участка с учетом категории земель и разрешенного использования |
|
|
Предсказуемость расчета размера |
Порядок расчета арендной платы в случаи возможного одностороннего пересмотра ее размера устанавливается в нормативных правовых актах органов государственной власти или местного самоуправления |
|
|
Предельно допустимая простота расчета |
Возможность определения арендной платы по кадастровой стоимости участка |
|
|
Недопустимость ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав па участок |
Размер арендной платы, устанавливаемый при переоформлении прав на участок, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога |
|
|
Учет необходимости поддержки социально значимых видов деятельности и защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога |
Размер арендной платы устанавливается в пределах, не превышающих размер земельного налога |
Для аренды федеральных земель установлены более четкие правила определения годового размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения (схемы 10.9, 10.10).
Схема 10.9.
Расчет арендной платы по ставкам или методическим указаниям по ее определению, утвержденным Минэкономразвития России, применяется для земельных участков, предоставленных для размещения:
o автомобильных дорог и дорожных сооружений;
Схема 10.10
- o инфраструктуры железных дорог;
- o линий метрополитена;
- o линий электропередачи и связи;
- o трубопроводов и иных объектов в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;
- o объектов для утилизации твердых бытовых отходов;
- o нефтепроводов и газопроводов;
- o гидроэлектростанций, тепловых и других электростанций;
- o объектов космической инфраструктуры;
- o объектов в особых экономических зонах;
- o аэродромов, аэрофлотов и посадочных площадок;
- o инфраструктуры морских и речных портов, терминалов.
При определении размера арендной платы по рыночной стоимости земельного участка расчеты производятся по формуле
где А" - арендная плата за год, руб.; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности не позже чем за шесть месяцев до заключения договора аренды, руб.; Р - ставка рефинансирования Центрального банка РФ на начало года, %.
В связи с изменением рыночной стоимости земельного участка возможно изменение арендной платы, но не чаще чем один раз в год. Перерасчет осуществляется с 1 января следующего года, в котором была проведена оценка стоимости, в срок до шести месяцев до перерасчета арендной платы.
В случае если после трех лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства объект недвижимости не введен в эксплуатацию, арендная плата за участок устанавливается в размере не менее двукратной ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством РФ. Это правило не распространяется на аренду земельных участков для индивидуального жилищного строительства.
Экономическая ситуация в стране такова, что заниматься выращиванием и продажей сельскохозяйственной продукции стало очень выгодно. Но, как и в любом бизнесе, сначала необходимо рассчитать перспективы, затраты и получаемую прибыль, чтобы не ошибиться и не прогореть.
Если у вас достаточно денег для своего дела, можно . Но большинство людей не в состоянии этого сделать. Но необязательно приобретать землю, можно взять её в аренду. Сначала следует выяснить, как рассчитывается стоимость аренды земли, по каким законам она изменяется.
Как рассчитывается аренда
Первоначально нужно упомянуть, что взять землю в аренду у частника и у государства – это не одно и то же. Государство при назначении цены аренды ориентируется на объективные показатели ценности земли: её местоположение, целевое назначение, городские планы на землю. Частник или фирма могут ориентироваться на субъективные способы оценки аренды земли: «популярность» территории, коммуникации на ней, собственные интересы.
Поэтому необходимо разделять цену аренды на нормативную стоимость, кадастровую и рыночную. Каждая из них определяется по собственным правилам и влияет друг на друга. Первоначально поговорим об общих формулах, факторах, которые влияют на повышение или понижение аренды.
Размер любой арендной платы должен указываться в договоре.
Нормативная арендная плата
Стоимость устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она не меняется со временем от колебаний рынка и других изменений. Нормативная стоимость рассчитывается исходя из и её местоположения.
- для подсобного хозяйства – дачи;
- – пашни;
- промышленности – территории для строительства заводов;
- населенных пунктов – зоны для строительства магазинов, торговых и офисных зданий.
При назначении арендной платы учитываются два важнейших показателя.
- Географическое положение природной зоны, экономическое развитие города. Логично, что сельскохозяйственные земли, расположенные на юге страны, стоят в десятки раз дороже, чем аналогичные территории на севере. Для промышленных и других зон большое значение играет близлежащий город. Земли под Москвой стоят в 3-4 раза дороже, чем участки под другими городами страны.
- Ценность участка для города, области
. Для каждого типа земли (по целевому назначению) приоритетными являются свои показатели ценности. Здесь учитывается множество параметров:
- инженерная и строительная ценность;
- социальная, экономическая роль;
- природные качества территории;
- историческая и архитектурная ценность;
- прочие параметры.
Стоимость аренды сельхозземли в Ивановской области (1 гектар стоит около 30 000 рублей) и стоимость аренды земли под строительство в центре Москвы (1 сотка земли может стоить несколько миллионов рублей) серьезно отличаются. Более точная цена на аренду земельного участка может быть получена непосредственно в городской администрации или же в сельском совете.
Кадастровая стоимость
Государственная кадастровая оценка обязательна для каждого участка земли, так как именно при ней учитывается множество важных факторов, влияющих на конечную стоимость аренды земли. Нередко кадастровая стоимость становится рыночной.
- При кадастровой оценке официально измеряются и закрепляются данные о границах, площади и плане территории. Именно эти характеристики нужно учитывать при расчете реальной арендной платы.
- Оцениваются коммуникации на участке. Логично, что земля с подведением линии электропередачи, системой водоснабжения и канализации должна оцениваться дороже.
- Оцениваются и документально фиксируются различные постройки на территории и их состояние. Цену аренды сельскохозяйственных земель поднимают теплицы, постройки для техники и инвентаря.
- Учитывается расстояние не только до дорог, но и до леса, водоемов, других природных объектов. Наличие их рядом увеличивает стоимость любой земли. Негативно может сказаться присутствие рядом заболоченных или загрязненных участков.
- Важным показателем является рельеф местности. Неровности участка становятся проблемой при любом использовании земли. Также имеет значение рельеф близлежащей территории. Участок, находящийся в низине, будет регулярно затапливаться.
- Для сельскохозяйственных земель не менее значимым показателем будет севооборот или характеристика почвы. Также важный момент – необходимость предварительной обработки земли перед посевом.
Рыночная стоимость аренды
Может показаться, что кадастровая стоимость земли должна соответствовать рыночной. Но так бывает далеко не всегда. Несмотря на очевидную зависимость, рыночная стоимость иногда сильно отличается от кадастровой.
Дело в том, что на окончательную сумму влияют главные факторы рынка – спрос и предложение. А на них серьезное влияние оказывает психология отдельных людей и масс, экономическая и политическая ситуации в стране и регионе.
Наиболее подвержены рыночным колебаниям земли в городской черте. На цену влияют не только объективные факторы (близость магазинов, значимых улиц), но и субъективные, и нерациональные условия. К ним можно отнеси «престижность» района – близость парков и зон отдыха, архитектурных памятников, выделение района «для богатых».
Большую объективность при рыночной оценке имеют земли сельскохозяйственного и промышленного значения. Но и здесь играют роль ожидания и надежны народа. Ожидается повышение экономики страны, следовательно, увеличивается активность предпринимателей и возрастает желание открывать предприятия. А если растет спрос на застройку земли этими предприятиями, то растет и цена на аренду.
Другими словами, нужно всегда учитывать спрос на землю, а не только объективные данные. Иногда спрос на аренду земли может подняться вообще без видимых причин. Например, предприниматели планировали , открыть бизнес. Вдруг разразился кризис, и риски при бизнесе возросли, следовательно, упал спрос на землю. Но при этом спрос на аренду возрос, хотя должен был тоже упасть. Это произошло из-за того, что часть предпринимателей решила не покупать землю, а взять её в аренду.
Анализ стоимости аренды и прогноз
Чтобы было понятней, как формируется цена аренды земли, лучше разобрать её колебания на конкретных примерах. Прежде чем предполагать развитие будущих событий, обратимся к тому, чему может научить прошлое.
Обзор изменений стоимости в прошлом
Если брать общую стоимость аренды за длительный период от 2000 года до сегодняшнего момента, то можно увидеть прямую зависимость цены от экономической ситуации в стране.
С 2000 года цена на аренды постоянно растет и ускоряется: чем ближе подходит график к 2008 году, тем круче становится подъем стоимости аренды.
В 2008 году график резко падает вниз – это хорошо показывает не только силу «банковского» кризиса, но абсолютную его неожиданность.
Но после столь же крутого падения стоимость земли и аренды быстро выправляется и вновь начинает идти в гору, правда не так резво. Это показывает, что кризис хоть и был страшным, но все же имел вполне достойное решение всех проблем.
Новое падение стоимости аренды произошло в 2014 году и было связано с политической обстановкой в стране. Действительно трудно открывать бизнес и арендовать участок, когда у населения банально нет денег. Но интересно то, что стоимость аренды на земли сельскохозяйственного назначения не только падала медленнее, но даже пошла в рост. Так можно увидеть на практике принятие правительством закона об эмбарго и введение субсидий для сельскохозяйственных производителей.
Если посмотреть стоимость аренды земли на более коротком временном отрезке, то мы увидим явную зависимость от погоды на улице и настроения граждан. Например, стоимость аренды производственных и офисных помещений сильно падает с 1 января и так же сильно поднимается с 10-12 января каждого года. Сразу видно, когда вся страна идет отдыхать. А стоимость аренды сельскохозяйственных земель возрастает весной и падает осенью. Таким образом, можно наглядно видеть зависимость цен от спроса на рынке.
Ситуация в настоящий момент
Несмотря на период относительной стабилизации экономической ситуации, стоимость аренды земли продолжает падать. Делает она это уже на так охотно, как в 2014-2015 годах, но тенденция видна отчетливо. Отличаются лишь земли сельскохозяйственного назначения, но с июня 2016 цены тоже идут вниз. Связано это с окончанием посевного периода. Также падает цена аренды земель коттеджного и дачного строительства.
Величина аренды устанавливается государством. Обычно стоимость земли для аренды составляет 1,5% от ее оценочной кадастровой стоимости.
Прогноз цен на будущее
Стоимость аренды земли зависит от ситуации в стране. Сейчас всё ещё продолжается кризис, но он не может длиться вечно. Как и в 2008 году падение цен на землю вскоре сменилось новым ростом, так и сейчас разорванные отношения с Европой должны замениться на внутреннее производство. Недавно было объявлено, что впервые с 2014 года ВВП страны перестал падать и наметился незначительный рост. Это значит, что пик кризиса миновал и начинается новый подъем. Значит, стоимость аренды скоро также пойдет в рост.
Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что в 2019 году стоимость аренды земли будет напрямую зависеть от внутренней экономической ситуации в стране, но уже сейчас наметилась тенденция к удорожанию.
Средний ежегодный платеж по аренде составляет 800 рублей. Право аренды обходится в 10 000 — 15 000 руб.
Расходы на оформление документов – 5000 рублей + 1000 рублей государственная пошлина.
Формулы для расчета
Заметим, что стоимость аренды сильно различается от того, у кого её берем — у частника или у государства.
Расчет аренды государственных земель:
А = К * %, где
- А – арендная плата, которая, по сути, является налогом;
- К – кадастровая стоимость земли;
- % — коэффициент, зависящий от типа нанимателя и цели аренды.
Последний коэффициент принимает несколько значений:
- 0,01% — для любых лиц, владеющих правом на освобождение от налога или налоговыми льготами;
- 0,6% — для участков под подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, фермерское хозяйство, под сельскохозяйственные нужды;
- 1,5% — для территорий под строительство промышленных зон, жилищных и прочих построек;
- 2% — если аренда ведется для добычи полезных ископаемых
Расчета аренды частных земель:
А = Ц * %, где
- А – арендная плата в год;
- Ц – рыночная цена земли;
- % – размер ставки рефинансирования Центробанка.
Во второй формуле учитывается именно рыночная стоимость, при этом мы уже знаем, что она может превосходить кадастровую. При этом факторы, увеличивающие стоимость, не всегда логичны и объективны. Рыночная стоимость земли должна определяться независимой компанией за полгода до вступления клиента в свои права.
Размер ставки рефинансирования учитывается в начале того года, когда был заключен договор на аренду. То есть если договор на аренду земли с мая по сентябрь 2019 года заключался в декабре 2018 года, то размер ставки составит 7,75%% — ставка ЦБ в 2018 году.
При аренде земли у частника, клиент не может получить никаких льгот. Например, такой же коэффициент при аренде государственных земель может составлять 0,01%. Конечно, для получения такой ставки понадобится множество бумаг. Но при этом самая максимальная ставка для аренды государственных земель составляет всего 2% — на добычу полезных ископаемых. Получается, что у государства брать землю в аренду выгоднее в любом случае.
Примеры расчетов
Возьмем Ивана Ивановича, решившего взять в аренду землю для ведения огородничества. Период аренды – май-сентябрь (включительно) 2016 года, рыночная оценка земли производилась в декабре 2015 (за полгода по правилам), договор заключался тогда же. Стоимость земли на лето 2016 оценена в 100 000 рублей.
- Ставки ЦБ в 2015 – 8,25%.
- Рыночная стоимость – 100 000 рублей.
- Годовая оплата аренды = 100 000 * 8,25% = 8250 рублей в год.
За период с мая по сентябрь (5 месяцев) Иван Иванович заплатит 3 437 рублей и 50 копеек.
Возьмем другой пример – Сергей Петрович решил открыть небольшое кафе в городе. Землю для этого решил взять у областного правительства. Срок аренды – весь 2016 год, кадастровую оценку проводили в июне 2015 года и сразу заключили договор. Кадастровая стоимость земли составила 300 000 рублей .
- Кадастровая цена – 300 000 рублей.
- Коэффициент – 1,5%, так как строится кафе.
- Годовая оплата = 300 000 * 1,5% = 4500 рублей
Актуальные нюансы аренды земельного участка
Помимо расчета арендной платы, необходимо решить множество других моментов, чтобы получить участок в свободное пользование. Подробные разъяснения о самых важных моментах покупки и аренды земельного участка, которые следует знать любому землепользователю — на видео.
Методики расчета почасовой арендной платы
МЕТОДИКИ РАСЧЕТА ПОЧАСОВОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ Существующий Порядок определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности, утвержденный Указом от 21 августа 1996 г. № 302, устанавливает минимальные ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади в месяц. Согласно Временному положению по определению размеров арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые здания (помещения) и оборудование, находящиеся в республиканской собственности, от 29 февраля 1996 г.
размер арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые здания (помещения), находящиеся в республиканской собственности, рассчитывается за год. Но иногда у арендатора возникает необходимость в аренде помещений на несколько дней или несколько часов в неделю. Каким образом арендодателю необходимо производить расчет арендной платы в данном случае? Единой методики расчета почасовой арендной платы в Республике Беларусь не существует. Интересен подход к данному вопросу в учебных заведениях и организациях Министерства образования. Приказом Министра образования от 23 марта 1998 г. № 164 утвержден Порядок сдачи в аренду имущества государственных учебных заведений и организаций Министерства образования Республики Беларусь, согласно которому временно свободные от проведения учебных занятий, культурно- массовых и зрелищных мероприятий, спортивных тренировок и соревнований аудитории, кабинеты, актовые залы, спортивные сооружения могут сдаваться сторонним организациям и физическим лицам на условиях почасовой аренды, если это не создает трудностей для организации учебно-воспитательного процесса и другой деятельности учебного заведения. При расчете минимальной почасовой арендной платы за сдаваемое в аренду помещение учебные заведения и организации Министерства образования исходят из минимальных ставок арендной платы за 1 кв. м общей площади в месяц, из количества рабочих часов в месяц (год) или количества часов эксплуатации этого помещения в месяц (год) в учебном заведении, из общей площади помещения. Минимальная ставка арендной платы за один час аренды помещения определяется по формуле А х S Амин = —— , Тэкс где А — минимальная ставка арендной платы за 1 кв. м общей площади в месяц; S — общая площадь арендуемого помещения; Тэкс — количество рабочих часов в месяц или количество часов эксплуатации данного помещения. Если время (Тэкс) рассчитано по году, то в числителе необходим сомножитель 12. Договорная ставка арендной платы за один час использования помещения арендатором (Ачас) должна превышать значение Амин. Ее максимальный размер не ограничен. Арендная плата за все согласованное время почасовой аренды (П) определяется по формуле П = Ачас х Т, где Т — количество часов аренды помещения. Расходы на содержание и эксплуатацию здания и расходы на коммунальные услуги рассчитываются аналогично. Чтобы не усложнять взаиморасчеты при аренде помещения на короткий срок, Министерство образования рекомендует своим подведомственным организациям стоимость эксплуатационных расходов и расходов на коммунальные услуги учитывать в договорной ставке арендной платы за один час аренды помещения (Ачас) и соответственно в договорной ставке арендной платы за 1 кв. м общей площади (Адог). Заслуживает особого внимания методика расчета почасовой арендной платы, разработанная Минским городским исполнительным комитетом (письмо Мингорисполкома от 14 декабря 1996 г. № 2-03/2547) в двух вариантах. I вариант. При расчете почасовой арендной платы необходимо определить коэффициент, учитывающий фактическое время эксплуатации помещения к продолжительности полного рабочего дня (К1), и коэффициент, учитывающий количество рабочих дней аренды в течение рабочей недели (К2). Арендная плата за месяц (Амес) определяется по формуле Амес = S х W х К1 х К2 х К3, где S — общая площадь арендуемых помещений; W — ставка арендной платы за 1 кв. м общей площади; К3 — коэффициент месторасположения здания. Пример. Организация арендует помещение общей площадью 50 кв. м на 3 часа в день и на 4 дня в неделю. Ставка арендной платы 10 USD. Арендная плата за месяц составит: 50 х 10 х (3:8) х (4:5) = 50 х 10 х 0,375 х 0,8 = 150 USD. II вариант. Определяется ставка арендной платы за 1 кв. м общей площади в час. Для этого необходимо иметь данные о количестве рабочих часов в году. Они составляли: при 5-дневной рабочей неделе: 1995 г. — 1977 ч; 1996 г. — 2006 ч; 1997 г. — 2007 ч; при 6-дневной рабочей неделе: 1994 г. — 2025 ч; 1995 г. — 1984 ч; 1996 г. — 2004 ч. Далее определяем годовую ставку арендной платы. В нашем примере она составит: 10 USD х 12 = 120 USD. Ставка арендной платы за 1 кв. м общей площади в час за 1996 год при 5-дневной рабочей неделе составит: 120: 2006 = 0,06 USD. Арендная плата за месяц составит: 51 (количество рабочих часов аренды в месяц) х 50 х 0,06 = 153 USD.
Необходимо отметить, что вариант I пригоден в ситуации, когда количество часов аренды помещения в течение недели постоянно, а вариант II можно использовать в любой ситуации. Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (письмо от 12 мая 2000 г. № 22-05/503-9) разъяснила, что сложившаяся практика расчетов размера арендной платы при краткосрочной аренде помещений основана на сорокачасовой рабочей неделе. Указ от 21 августа 1996 г. № 302 определяет минимальные ставки и не содержит ограничений по оптимальному или максимальному ее размеру. Ведомственные рекомендации по вопросу взимания арендной платы не являются обязательными. Это право предоставлено только Республиканской комиссии. С.С.БАЙДА, консультант Мингосимущества 26.04.2001 г. Вестник Государственного налогового комитета Республики Беларусь, 2001 г., № 16, с.57
3. Расчет арендной платы за нежилые здания (помещения)
3.1. Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:
Апл. = х Ндс хj инфгде:Апл — годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.;Сби — балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м.
общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;jз — индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;Кк — коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1. При размещении объекта аренды в подвале — снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения — на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства;Кист — коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города;Ккр — коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства;Ен — нормативный коэффициент эффективности капиталовложений(приложение 1 к Методике);Ам — годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м;S — общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв. м;Па — арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения);j инф — коэффициент (индекс) инфляции;Ндс <*> — коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость (Ндс).
3.2. В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР «О плате за землю», постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли» от 25.02.92 N 112, «О порядке применения Закона РСФСР «О плате за землю», утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11.
<*> Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.
3.3. Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:
N ам Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х ——- 100где:N ам — норма амортизации на полное восстановление здания, %;Сб — балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв. м общей полезной площади, руб./кв. м (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).
3.4. Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.
3.5. В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно.
С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды.
Этот порядок предназначен для расчета примерной оценки стоимости зданий — памятников истории и культуры, определения размера арендной платы за их использование.
3.6.1. Объектом оценки являются здания — памятники истории и культуры, находящиеся под охраной государства.
3.6.2. Порядок учитывает влияние на оценку стоимости памятника;
— исторический период постройки памятника;
— историко-культурная ценность памятника (категории учета).
3.6.3. Привязка Методики к памятникам истории и культуры осуществляется посредством выбора и применения соответствующих конкретному памятнику коэффициентов для определения его восстановительной стоимости.
3.6.4. Арендная плата по памятникам истории и культуры определяется по формуле:
Апл = х Ндс х j инфгде:К <п> — интегрированный коэффициент пересчета остаточной стоимости памятника в восстановительную с учетом всех факторов, указанных в п. 3.6.2. К<п> рассчитывается по формуле: К<п> = Кп х Кик х Кигде:Кп — коэффициент пересчета остаточной стоимости в восстановительную стоимость (приложение 2);Кик — коэффициент историко-культурной ценности памятников(приложение N 3);Ки — поправочный коэффициент к стоимости памятника, выражающий отличие износа данного памятника от базового. В качестве базового принимается износ эталонного памятника (Иэ);
Ки рассчитывается по формуле:
I-Ип Ки = ——— I-Иэгде:Ип — износ памятника, в долях единицы.
Для зданий, прошедших комплексный капитальный ремонт и реконструкцию (ККР) до 1984 года, величина Сб(и) принимается на момент, предшествующий ККР.
Для определения историко-культурной ценности здания-памятника, сложности его архитектурного оформления и степени его износа в состав оценочной комиссии включаются эксперты по указанным вопросам.
3.6.5. Годовая амортизация (Ам) определяется по формуле:
Ам = Сб(и) х К<п> х Кк х N ам
В связи с тем, что при определении суммы амортизационных отчислений по памятникам истории и культуры вопрос об их первоначальной стоимости несет условный характер, расчет амортизации производится по остаточной стоимости.
Согласно п. 1 статьи 650 Гражданского кодекса (ГК) по договору аренды здания или его части – помещения – арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору данное здание и помещение в нем за установленную плату.
Арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Условие о размере арендной платы по договору аренды объектов недвижимости является существенным. Согласно п. 1 статьи 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
- Порядок установления арендной платы при аренде недвижимости
Арендная плата в соответствии с п. 2 статьи 614 ГК устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Независимо от выбранного вида арендной платы последняя должна быть выражена в денежном эквиваленте.
Таким образом, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления обязательно указывается их стоимость. Стоимость арендной платы должна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величина НДС.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание вышеуказанных способов арендной платы или иные формы платежей.
При этом в любом случае арендодателю важно, чтобы арендная плата покрывала все его расходы по содержанию арендованного имущества, а именно следующие:
- суммы амортизационных отчислений по сданному в аренду имуществу;
- суммы налога на имущество, приходящиеся на сданное в аренду имущество;
- суммы земельного налога, приходящиеся на сданные в аренду здания и сооружения вместе с земельными участками;
- долю общехозяйственных и общепроизводственных расходов, относящуюся к выручке, полученной от сдачи имущества в аренду;
- коммунальные и прочие расходы, непосредственно связанные с обслуживанием и содержанием имущества, сданного в аренду.
Кроме того, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Арендатор также вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 статьи 614 ГК).
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Более того, при установлении арендной платы не следует забывать о том, что согласно статье 40 Налогового кодекса (НК) если не предусмотрено иное, то для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена (в том числе, и арендная плата) соответствует уровню рыночных цен.
- Основные способы установления арендной платы при аренде помещений
Можно предложить 4 наиболее распространенных способа установления арендной платы при аренде помещений.
- А.
Указание твердой суммы за все арендуемое помещение.
Например, размер арендной платы составляет 20000 руб. в месяц за все переданные по договору помещения.
- Б.
Указание твердой суммы за 1 кв. м помещения.
Например, размер арендной платы составляет 1000 руб. за 1 кв.
м помещения в месяц.
- первая – фиксированная: величина платы за пользование самим арендованным объектом;
- вторая – переменная: определяемая расчетным путем, равная приходящейся на долю арендатора части коммунальных платежей за период.
- В.
Арендная плата может быть установлена из двух частей:
Например, договором аренды установлен размер арендной платы в двух частях:
- постоянная арендная плата составляет 10000 руб. в месяц за помещение (включая НДС);
- переменная арендная плата — включает в себя:
- возмещение стоимости потребленной арендатором электроэнергии, холодного водоснабжения и отводной канализации, горячего водоснабжения и отопления;
- затраты на абонентскую плату за пользование телефонными номерами, междугородную и международную телефонную связь;
- специальные платные услуги связи, включая Интернет.
Данный способ определения арендной платы является законным, если сторонами определен алгоритм расчета. При этом следует зафиксировать размер коммунальных платежей за единицу измерения, как это принято в сферах снабжения, регулирующих ценообразование. Или иначе можно сделать ссылку на документ, содержащий соответствующие тарифы.
Таким образом, установленный таким образом размер арендной платы будет различен в каждом периоде оплаты, поскольку различен будет объем потребляемых арендатором коммунальных услуг.
Следует также отметить, что указанное изменение не является нарушением п. 3 статьи 614 ГК, который запрещает изменять арендную плату чаще одного раза в год, ведь договором установлен и постоянная часть арендной платы, неизменным в течение года должен оставаться и алгоритм расчета.
- Г.
Арендная плата может быть установлена из одной части, при этом на арендатора возлагается обязанность возмещать затраты на коммунальные услуги, приходящиеся на арендатора.
Например, согласно договору размер арендной платы составляет 10000 руб. (в том числе НДС) в месяц за помещение. Плюс арендатор возмещает арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг, а также затраты на абонентскую плату, междугородную и международную телефонную связь, за специальные платные услуги связи, включая Интернет.
). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.
Какие виды бывают?
- За использование муниципального помещения.
При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.
Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.
- За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.
Факторы, влияющие на оплату аренды
Индексация
Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.
Коэффициенты, используемые в формуле выбираются по соглашению сторон.
При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент .
Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.
Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.
Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы. Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.
Арендная плата – что это такое
В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.
Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.
В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.
Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:
- Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
- Техническое состояние помещения;
- Степень изношенности здания;
- Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
- Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
- Ключевое назначение помещения.
Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.
Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.
Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.
Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница
В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.
Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.
Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.
Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.
Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.
Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.
В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.
Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной. В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).
А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.
Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения
Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:
ПД = Аим + Азем , где
ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;
Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;
Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.
В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.
Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S , где
Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);
S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;
Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);
Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;
Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;
Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;
Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.
Пример расчета арендной платы за нежилое помещение
Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.
В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.
Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.
Так, методика расчета предусматривает следующие значения:
- Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
- По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
- Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
- Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
- В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.
Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно .
